농지전용에 관하여-2 (펌 자료)

농지전용을 신청할 때는 건축할 때를 기준으로 하여 그 시기를 적당히 계산해야 한다.
전용신청할 시기와 신청할 때 주의할 점에 대해 알아본다.

● 전용허가 언제 받을 것인가?

준농림지에 전원주택을 짓는 건축주라면 '전용허가는 언제 받을 것인가?'에 대해 충분히 계산해야 한다.
만약 3~4년 후에 전원생활을 원한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없다.

구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 받아 전용허가를 먼저 받아야 한다.
이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다.

전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년 간 건축을 하지 않고 지연할 수 있다.
그러나 그 이상이 되면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다.
그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다.

● 농지전용신청 때 주의할 점

1) 전용 가능면적을 확인하라
농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다.
지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다.
즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다.
건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다.
또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다.
전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다.

2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라
농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다.
여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다.
단 2002년 4월부터는 임차면적을 포함해 303평이면 가능하다.

앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다.
농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다.

농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다.

농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 '자경농민'에게 주어진다.

농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다.
농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다.
예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다.

이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다.
예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다.

3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라
전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다.
집을 몆 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다.
전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다.
수도권일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다.
즉 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다.
이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다.

 

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