토지구입시 유의사항 (펌 자료)

법률제정전 5개 용도지역 → 현행 4개 용도, 9개 지역   별도 10개지구

                  도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역
⇒ 도시(4개), 관리(3개), 농림, 자연환경보전지역

- 도시지역 : 현행 도시계획법상 주거, 상업, 공업, 녹지지역 유지
- 농림지역과 자연환경보전지역도 현행 제도유지
- 관리지역

 

 

* 법률개정전 준농림(준도시)지역 중 고밀도 개발지역은 도시지역으로 편입/관리

관리지역(管理地域)

 

 2003년 1월 1일 기존 국토이용관리법과 도시계획법이 통합되어

 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 새로 제정.

용도지역의 구분

■ 도시지역
주거환경, 산업기능, 상업시설, 녹지공간 등 사람들의 일상생활을 영위하는 주된 공간으로 체계적인 개발·정비·관리·보전이 필요한 지역을 말합니다. 주거, 상업, 공업, 녹지 네 가지로 세분되어 있고, 각 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다릅니다.

■ 관리지역
종전의 준도시지역과 준농림지역이 합해진 것으로 개발 가능성이 있는 지역을 말합니다.
관리지역에는 보전, 생산, 계획 세 가지의 세분지역이 있지만 현재에는 그 범위가 아직 구체화되어 있지 않습니다. 국토의 27%가 이 관리지역이며, 범위가 방대하고 용도가 다양하기 때문에 구체적인 용도를 확정하기 위하여 현재 다시 세분화작업을 하고 있습니다.
■ 농림지역
도시지역 외지역의 농지법에 의한 ‘농업진흥지역’ 또는 산림법에 의한 ‘보전임지’에 해당되는 지역으로 농림업의 육성과 보전을 위한 지역입니다.
이 지역에서는 농어가주택과 초등학교, 발전소, 청소년 수련관, 청소년 문화의 집, 유스호스텔 등의 건축물만 지을 수 있고 건폐율은 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다.

■ 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 상수원, 생태계, 문화자원의 보전과 수산자원의 보호, 육성이 필요한 지역으로 개발이 극히 제한된 지역을 말합니다.
농어가 주택이나 초등학교 등은 지을 수 있습니다. 이 지역에서는 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하입니다.

관리지역 세분화

 

▲ 보전관리지역
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하나 주변 여건상 자연환경보전지역으로 지정관리가 곤란한 지역ㆍ준농림 내 촌락이 형성되어 있지 않은 얕은 산지 등 준 농림 중 자연환경이 잘 보존된 지역이 해당됩니다.
기존 준농림지의 50% 정도가 해당되며 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 건축이 가능합니다.
단독주택이나 초등학교의 건축이 가능합니다.

▲ 생산관리지역
농업, 임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하나 주변여건상 농림지역으로 지정 관리가 곤란한 지역입니다. 소규모 농어촌지역, 농지주변, 취락지구로 지정이 안 되는 농어촌 지역 등입니다. 기존 준농림의 30%가 편입될 것으로 보입니다.
건폐율 20% 이하이며 용적률 80% 이하 규모로 건축이 가능하며 단독주택과 초등학교, 소매점(330평 미만), 창고시설(농ㆍ축ㆍ임ㆍ수산업 관련) 등을 지을 수 있습니다.

▲ 계획관리지역
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역(대도시 주변 반경 40㎞ 이내) 또는 자연환경을 고려해 제한적 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이 해당됩니다. 기존 준농림의 20%가 여기에 해당됩니다.
건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하이며 단독주택, 운동장, 묘지관련시설, 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외), 제2종 근린생활시설(제조업소, 일반음식점, 단란주점 등 제외), 의료시설 (종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원 제외) 등은 지을 수 있습니다.

• 관리지역의 관리방안
  - 관리지역의 행위제한은 Negative → Positive 방식으로 전환하고 개발밀도를 현행 도시의 녹지지역 수준을 유지

용도지역	허용행위(시행령 규정사항)	개발밀도
보전관리	현행 보전녹지 및 보전임지 수준	- 용적률 80% - 건폐율 20%
생산관리	현행 생산녹지 수준	- 용적률 80% - 건폐율 20%
계획관리	현행 자연녹지 수준	- 용적률 100% - 건폐율 40%

 

 [관리지역] <토지 이용 계획 확인서로 보는 투자법 >

 

 관리지역이라 하더라도 농지법에 의한 농업진흥구역으로 지정 / 고시된 지역은 동법에 의한 농림지역으로, 관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정 / 고시된 지역은 당해 고시에서 구분하는 바에 의하여 동법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정 / 고시된 것으로 보게 됩니다.

● 임야의 종류와 전원주택 신축 가능지

임야에는 농림 지역인 보전 산지와 관리 지역인 준보전 산지가 있다.

보전산지는 다시 공익용 보전산지와 생산용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.

오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.,

<생산용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인이나 임업인은 일정
조건하에 산지전용을 받아 농가주택을 지을 수 있다.

관리지역에 해당하는 <준보전산지>는 도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

● 산지전용허가를 신청할 때는
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류

● 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에
한하여 산지전용허가를 한다.
다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
④ 희귀야생동,식물의 보전등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지
아니할 것

⑤ 토사의 유출,붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것, 산지의 경사도가 25도를 넘지
않을 것.
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지
아니 할 것
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소
화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성비를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소
공사에 착수할 수 있다. 농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를
내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을
정하여 매년 산림청장이 고시한다.

준보전산지의 전용비는 평당 약 5,600원으로 농지조성비의 1/6정도 된다.
이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면
30일, 5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에
착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정
기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

 

 

 

● 전원주택지로서 임야의 고려사항 두 가지

첫째, 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다. 그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평 정도의 작은 평수의 경치좋고 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.

둘째, 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 잇다.
이러한 추가비용을 놓고 볼 때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는 것이 훨씬 이익일 수 있다.

 

임야구입시 사전검토사항

1. 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다.
즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다.
 
2. 산지전용제한지역이 아니어야 한다.
즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다.
산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.

3. 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아
조성한 조림지가 아니어야 한다.

홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.

4. 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다.
종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도
이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.

5. 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다.
산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다..

산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목 구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년
이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다)
또 나무의 밀도와 크기를 "입목 축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를
넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다. (그냥 보존하라고....)

6. 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발
허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다.
다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가 분에 한한다.

7. 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다.
남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에
시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.

8. 진입도로 문제이다.
토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다.
따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다.

 

산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월하다

 

우선 구입에 있어서도 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월하다.

농지전용과 같이 허가를 받은후 2년이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후 바로 대지가 되기도 한다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지에 비해 훨씬 적게 든다. 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문이다. 개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘들다.

또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다. .

대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.

특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.

또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.

 특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

 

 

**출처를 기록하려고 하는데 어디서 가져온 것인 지를 잘 몰라 기록치 못했다