(건축주 입문 기초정보) 개발행위에 필요한 도로조건

아래 글은 지성아빠의 나눔세상 카페에 올라 온 지성아빠님의 글을 가져온 것임 (http://cafe.naver.com/kimyoooo)

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시골에 땅을 매입하고 건축행위를 하려고 하는데

덤프트럭도 드나들 수 있는 현황도로를 건축허가에 필요한 도로로 인정받지 못해

도로문제를 해결하지 않는 한 집을 지을 수 없다면 무척 난감한 상황이 됩니다. -.-;;

 

비포장도로이긴 하지만 덤프트럭도 다닐 정도라 안심을 했는데?

청천벼락같은 일이 내게 발생한 것입니다.

왜이런 문제가 생긴 걸까요?

주변에 있는 집들도 최근에 지은 집들인데 왜? 내 터만?

 

이런 경우는 대개 자신의 터에 접한 현황도로가 지적도상 도로가 아닌

개인소유의 토지를 통과하는 비포장도로인 경우가 대부분입니다.

 

아주 드문 경우이긴 하지만 현황 포장도로에서 내 땅까지 1m 정도 남의 땅이 껴 있어서

해당 토지소유자에게 토지사용승낙서를 교부받아야만 건축행위를 할 수 있는 황당한 경우도 있습니다.

지적도상 도로는 없지만 지자체에서 포장한 도로이기에 주변 땅들은 건축허가를 득하고 집을 지었는데

내 땅은 현황포장도로에 접하지않고 중간에 남의 땅이 낀 상황이란 뜻입니다. -.-;;

 

도로

 

건축행위의 필수조건입니다.

도로에 접해야 건축허가를 득할 수 있지요.

 

건축허가를 하려고 하는 필지는 4m 도로에 접해야 건축허가를 득할 수 있다.

막다른 골목길이 35m 이상인 경우엔 6m 도로 폭이 필요하다. 라고 알고 계시지요?

 

그런데, 시골 마을길은 4m 도로인 경우는 드뭅니다.

지자체에서 토지소유자들에게 토지사용승낙서를 교부받아 예산들여서 포장한 도로의 폭이

대부분 3m 도로이기 때문입니다.

 

어? 4m 도로 조건을 갖춰야 건축허가를 받을 수 있다는데

3m면 건축허가 받기 어려운 거 아냐? 라는 생각이 듭니다.

현실은 시골길이 3m 정도 밖에 안되는데 어떻게 되나요? 라는 질문?

 

심지어 2014년 국토부에서 일선 도로관련 민원 담당부서 공무원들에게 내려보낸 업무지침 중

도로의 폭은 4m, 물은 상수도를 확보한 필지에 대해서만 건축허가를 내주라는 내용이 있어

지방 지자체 건축허가관련 부서가 발칵 뒤집어진 일도 있습니다. -.-;;

 

국토부의 업무지침을 만든 공무원이 도시에 살다보니

도시만을 기준으로 업무지침을 만들었다는 얘기이니 탁상행정의 본보기가 되었지요.

그런데 그 업무지침도 지시사항이라고 지방의 담당공무원들이 꽤나 민원인의 항의에 고생했었습니다.

도로는 3m가 대부분이고, 물은 지하수밖에 없는데

도로포장도 4m로 안해주고, 상수도도 깔아주지 않고 조건이 안되면 건축허가내줄 수 없다 라고 했으니까요.

암튼 지난 봄 국토부 업무지침 때문에

시골 건축허가  담당부서 공무원들과 인허가업체들이 꽤나 고생했지요. -.-;;

 

 

도시지역은 4m 도로를 규정해놓은 것이 맞습니다.

그리고, 도시외 지역인 시골지역은 대부분 3m 이상이면 건축허가에 무리가 없습니다.

 

관련 법규조항을 확인해보겠습니다.

 

도시지역에 건축에 적용되는 도로의 기준   건축법 제2조 1항 11조   제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.6.9, 2011.9.16, 2012.1.17, 2013.3.23, 2014.1.14, 2014.5.28>   11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.   가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로   나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로     건축법 시행령 제3조의3(지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비)   법 제2조제1항제11호 각 목 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.   1. 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로   2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로   막다른 도로의 길이 도로의 너비 10미터 미만 10미터 이상 35미터 미만 35미터 이상 2미터 3미터 6미터(도시지역이 아닌 읍ㆍ면지역은 4미터)   [전문개정 2008.10.29]

 

 

위 법규조항 중 건축법 시행령 제3조 2의 1항에 그 위치를 지정.공고하는 구간의 너비 3m 이상이란 문구가 있습니다. 지자체 예산으로 토지소유자들에게 토지사용승낙서를 교부받아 포장한 도로는 지적도상 도로가 없어도 현황 3m 포장도로를 기준으로 건축허가를 내주는 것이죠.

 

여기서 주의하실 일이 있습니다.

 

읍지역은 도시지역에 준하여 4m 도로를 확보해야 합니다. -.-;;

제천 봉양읍지역은 4m 도로확보를 면사무소 건축신고 담당공무원이 2014년 현재 도로폭 조건으로

적용하고 있음은 제가 확인했습니다.

도로폭 4m 가 아닌 3m 이상이 적용되는 도시외 지역은 결국 면단위 이하에 적용된다는 의미가 되는 것이지요.

 

그리고, 건축법과, 건축법시행령 등 도로관련 법 중에 조례에 준한다는 문구가 있습니다.

시골 지역의 도로가 도시지역과 달리 도로폭을 법대로 4m 적용하기 힘든 현지사정을 반영하기 위함입니다.

 

예를 들면 토지가격이 높아 도로관련 말도 많고 탈도 많은 양평군청 조례를 보겠습니다.

 

양평군청 조례 > 제12편 생태개발>양평군 건축조례   제24조(도로의 지정) ① 법 제45조제1항의 단서규정에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 통로로써 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 사실상의 통로라 함은 다음 각 호의 어느 하나와 같다.(개정 2008. 6. 19.)     1. 주민들이 통로로 사용하고 있는 제방 및 복개된 하천, 구거   2. 주민들이 사용하고 있는 통로로써 같은 통로를 이용하여 건축물이 건축 된 경우     또는 건축허가(신고)된 사실이 있는 경우   3. 관계 법령에 따라 통행로로 허가를 득한 부지   4. 주민이 사용하고 있는 통로로써 토지 소재지의 주민대표    (이장, 반장, 새마을지도자를 포함한 10명 이상의 주민)가 인정하는 도로   5.기 개설된 사실상의 농로 및 임도(단, 관계 법령에 규제가 없는 경우에 한함)   ② 제1항의 규정에 따라 사실상의 통로를 도로로 지정 받고자 하는 사람은     다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 자료를 구비하여 군수에게 제출하여야 한다.   1. 위치도 2. 현황통로에 대한 현황측량도 3. 제1항 제2호 내지 제4호를 입증할 수 있는 관계 서류

 

 

 

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법규 조항을 아무리 들여다 봐도 머리가 아프기만 하시다고요? ^^;;

 

그럼, 간단하게 시골에서 건축행위가 가능한 일반적인 도로에 대해 정리하면

 

1. 내 땅에 접한 지적도상 도로와 비포장도로라도 현황도로가 일치해야 한다. 

    (2m 이상 접해야 한다 또는 통행에 지장이 없는 도로폭을 확보하고 있어야 한다.)

 

2. 지적도상 도로가 없다면 지자체에서 포장한 도로에 접해 있어야 한다.

 

이 두가지 조건이 충족하지 않는 필지라면 건축행위가 어려우며

그래도 마음에 들어서 건축행위를 시도하고 싶다면

 

매매계약서를 작성할 때 계약금은 지불하더라도 잔금은 건축허가 조건으로 진행하는 것이 맞습니다.

매도자는 비포장현황도로이지만 건축허가가 가능하다고 했지만

현실에선 비포장현황도로로는 건축허가를 득할 수 없는 경우가 많기 때문입니다.

 

* 도로 - 구거 또는 하천 - 건축허가를 받고자 하는 필지 순서로 다리를 놓고 건축허가를 득할 수 있는 경우

  해당 필지는 맹지라고 하지 않습니다.

  다만, 다리를 놓는 비용이 만만치 않기에 경제성을 따져봐야 하지요.

 

* 더 쉽게 건축행위가 가능한지 아닌지 판단할 수 있는 경우로는

  최근에 내가 매입하고자 하는 필지 뒷쪽으로 신축주택이 있는 경우입니다.

 

  양평군 조례내용 중 [3. 관계 법령에 따라 통행로로 허가를 득한 부지] 는 신축주택까지의

  도로를 의미하는 것이니까요. 

[출처] 서울 촌놈 이야기 167 - 개발행위에 필요한 도로조건 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠