(건축주 입문 기초정보) 준공 후? NO! 건축설계 ' 다 넣어 인허가받자'

아래 글은 지성아빠의 나눔세상 카페에 올라 온 지성아빠님의 글을 가져온 것임 (http://cafe.naver.com/kimyoooo)

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개인주택을 신축할 때

건축경험이 없는 건축주는 여러 경로는 통해 건축관련 정보를 수집합니다.

 

그러다보니 현재 적용되는 건축법이 아닌 과거 구법에 준하는

'카더라~ 통신' 때문에 건축설계할 때 실수하는 경우가 많습니다. -.-;;

먼저 주택을 지은 지인에게 조언을 구하고 구법에 준하는 주택관련 건축법 경험을 들었으니

안 믿을 수도 없습니다.

과거 건축법에 준하여 집을 준공받은 지인분의 조언이니까요.

 

과거 적용됐던 건축법의 영향이 2013년 6월 현재까지도 지대한 영향을 미치고 있다는 것

이 카페 질문글에 올라오는 내용을 볼 때마다 확인됩니다.

건축인허가 전에, 건축준공 전에 답답한 상황에 봉착하셨기에 질문하신 내용을 보면 말입니다. -.-;;

 

 

질문 내용에서

예비건축주분들께서 건축설계 또는 인허가를 진행하면서 오해하고 있는 내용들을 정리해 봅니다.

 

1. 건축면적 30평을 넘는 경우 보일러실, 창고, 현관, 데크 등은 준공 후에 추가시공하는 것이 좋다.

2. 다락방을 넣었더라도 천장을 막은 후 준공검사를 받고 준공 후 계단을 내는 것이 좋다.

3. 연못, 정자 등 조경시설물은 건축준공 후 시공하는 것이 좋다.

 

이 3항은 예비건축주분들이 건축설계를 하면서 건축설계사무소와 상담하는 과정에서

건축관련 지식이 부족한 건축주와

담당공무원에겐 항상 인허가서류 접수하면서 부탁(?)하는 입장일 수 밖에 없는 영원한 '을'인 인허가업체

건축설계사무소와 전용허가담당 토목측량회사와 건축주의 의사소통이 제대로 되지 않는 경우

 

- 짧은 상담시간에

  저렴한(?) 인허가 관련 용역비를 받고 관성적으로 일하는 인허가업체들에게

  예비 건축주 분이 짓고자 하는 집에 대한 설명이 부족하기 때문에 발생한 일이기도 합니다. -

 

특히, 2006년이전

대지가 아닌 농지나 임야를 전용허가받아 주택 건축을 하는 경우는 전용허가를 득하고 나서

(대지는 전용허가를 받지않아도 되니 그냥 건축인허가로 바로 진행해도 되고)

 

30평이하의 주택건축인 경우 건축허가가 아닌 신고대상이기에

주택 건축을 다한 후 준공시점에서 건축설계사무소에 의뢰하여 건축준공도면을 설계한 후

일괄 건축인허가를 진행하고 준공을 받았던 경험이 있던 지인분들의 조언을 들으신 분이라면

 

아니면 농가주택의 경우 30평이하의 건축시 여러가지 혜택관련 조건이 있었기에

주택건축시 30평이하로 건축면적을 맞춰야 한다는 의무에 대한 과거 정보를 확보한 분들의 경우엔 

 

해당 지자체 담당공무원의 업무처리방식에 익숙한 인허가업체 직원분들은

'을'의 한계인지

일부 건축 시공에 대해선 건축 준공 후로 미루자고 하는 경우가 간혹 있습니다.

(건축준공 후에 불법행위 시공에 대해선 건축인허가 업체의 책임은 없으므로)

 

특히, 인허가 의뢰인 건축주가 30평이하의 건축을 진행하고 싶다고 하면

관행적으로 보일러실, 창고는 건축 준공 후에 진행하시라고 조언하는 건축설계사무소가

생각외로 많은 것도 현실입니다. -.-;;

 

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2013년 현재 예비건축주분들의 건축면적 결정과 건축설계에 관한 지성아빠의 조언입니다.

잘 판단해보시기 바랍니다.

 

앞으로 주택 평면도 구상해서 건축설계사무소와 토목측량회사 인허가 상담받으러 가실 때

30평이하로 맞춰야 한다는 생각은 구태의연한 과거법을 잘못 알고 계신 것이라는 점

꼭 잊지마시고

건축면적 60평까지는 건축설계와 인허가과정은 대동소이하오니 오해하지마시고

건축에 필요한 건축면적은 하나도 빼지말고 건축면적에 포함시키셨으면 합니다.

 

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보일러실, 창고 빼지 마십시요.

 

건축업체와 계약할 때 평당 00 만원으로 계약하시기 때문에

보일러실과 창고가 평당 00 만원 계약에 포함되면

건축주입장에서 건축비가 상승하는 문제가 있기에 고민되신다면

(목조주택을 건축업체에서 평당 350만원에 계약하자고 하는데

 보일러실과 창고는 평당 150만원이하로 시공이 가능하다는 것을 알고 계시기에)

 

건축업체와 계약할 때 보일러실과 창고 등을 빼고 평당 00만원 계약하신 후

(건축업체가 본채 건축 후 직접 시공하겠다고 하시면 됩니다.)

그리고나서 업체에 본채건축이 완료될 시점에 보일러실과 창고는 별도 계약으로 진행하시거나

아니면 견적에선 보일러실과 창고를 뺀 견적을 받은 후

본 계약 때 보일러, 창고 추가 건축을 그냥 포함해서 계약하면 얼마를 더 추가하면 되냐고 하시면서

평당 건축비로 계약한 본채계약금액에 포함시키는 방법을 쓰시면 될 것입니다.

 

참고로, 세부산출내역서를 첨부하여 계약서 제출하는 건축업체와 계약하시는 것이라면

보일러실, 창고는 본채건축에 포함해서 계약하셔도 됩니다.

자재비, 인건비 등 세부산출내역에 업체마진을 포함하는 방식의 계약을 하고 계신 것이니까요.

평당 00 만원 계약과는 계약내용이 최대한 오픈된 것이니 그냥 함께 견적받고 계약합니다.

 

보일러실과 창고를 별도 계약사항으로 처리하는 것은

다락방과 함께 평당 00만원으로 계약하는 업체와 건축공사비 조율하는 방식이라는 점 참고하셨으면 합니다.

 

지성아빠가 알려드린 방법을 계약때 활용하신다면

보일러실과 창고 그리고 다락방 등을 건축설계면적에서 제외할 이유가 없습니다.

건축주가 보일러실 등을 건축면적에서 제외하고자하는 가장 큰 이유는 건축비를 절감하기 위해서이니까요.

 

인허가 건축설계도면에 보일러실 등을 포함하면 장점은 뭘까요?

 

1. 건축준공 후 건축면적에 포함되지 않는 불법건축물 증축에 따른 주변 민원에 걱정이 없습니다.

   특히, 건축업체와 공사비 정산과정에서 잡음이 나는 경우 준공 후 불법 증축면적에 대해

   본인이 시공해놓고 공사비 내가 원하는대로 지급안하면 고발하겠다고 협박(?) 당하는 일은 없습니다. -.-;;

   불법 증축면적은 고발되면 철거해야 하고 철거를 하지 않으면 철거될 때까지 과태료를 부과받아야 하며

   합법 건축물로 증축신고하려면 다시 증축에 따른 추가 인허가 비용 등이 발생한다는

   건축주의 약점을 걸고 넘어지는 치사한 상황이 미연에 방지됩니다.

 

2. 본채 건축시 준공 후 시공을 고려했던 보일러실, 창고 등을 함께 건축하면

    건축비는 당연히 절감됩니다.

 

    본채건축 준공 후 별도로 달아내는 부속증축면적이기에

    추가로 달아낸 부속면적 보일러실과 소형부속창고가 본채와의 이질감이 발생할 수 있으며

   건축업체 또한 준공과정 동안 잠시 공사를 중단했다가

   준공 후에 다시 현장에 투입해서 시공하는 것이므로

   본채 건축 때 함께 부속동 건축하는 것보다 건축시공비가 더 들어갑니다.

   물론, 건축시공비가 늘어나는 부분에 대해선 모두 건축주가 부담하는 것이지요.

 

   * 건축현장에서 발생하는 모든 비용은 건축주 주머니에서 나옵니다.

      건축업체에서 서비스입니다. 라고 말하는 시공도 말만 좋을 뿐~

      건축업체에서 다른 명목으로 청구된 건축비에서 제공되는 건축업체의 업무일 뿐입니다. -.-;;

      서비스 해줄 수 있다는 말 = 과다 건축비 계약이 되었기 때문에 가능하다는 현실이지요.

 

3. 건축물대장의 면적과 건축한 면적이 동일하기 때문에 재산권행사에 유리합니다.

    불법 증축면적은 부동산가치평가시 제외되거나 가치평가에 인색하기 때문이지요.

    그리고, 부동산거래시 내 땅이지만 대지경계선을 벗어난 농지에 건축된 불법건축물이 있는 경우

    이 불법 건축물을 철거해야만 농지에 대한 소유권이전이 가능한 경우도 있습니다.

    (농지소유권이전시 필수 첨부서류인 농지취득자격증명서 발급시

     대지를 벗어나 농지에 걸린 불법건축물이 있다면 철거해야만 농지취득자격증명서가 발급되니까요.)

 

그럼, 단점은 뭘까요?

 

건축면적 증가에 따른 세금관련 비용 등이 몇만원 또는 몇십만원정도 더 증가됩니다.

이 비용은 결국 장점 2항에서 아끼는 건축비 등을 감안하면 더 내는 비용은 아니게 됩니다.

건축설계사무소 건축설계 인허가비용이 50~100만원정도 증가된다고요?

맞습니다.

 

그렇지만 장점 1~3까지의 내용을 보면 1~200만원정도 인허가관련 비용과 세금 등을 지불해도

건축비는 오히려 건축 준공 후 시공하는 것보다 절감되는 것이 현실이고

재산권행사에 당당할 수 있다는 점을 감안하면

특히, 주변 민원에서 자유로울 수 있다면 당연히 합법건축물로 건축을 진행하시는 것이 당연합니다.

 

다음으로 건축설계사무소에 건축관련 상담을 하러 가실 때

카페의 [설계도면 모음방]에서 열심히 자신이 가족을 위해 짓고자 하는 집의 평면도를 그려

조언을 구하신 후 완성된 도면을 들고 가셨다면

 

건축설계사무소에 상담받으실 때 자신이 짓고자 하는 집에 다락방과 데크가 있는 경우

어떻게 건축설계도면을 그려야 할지 고민되시는 회원님들을 위한 정보입니다.

 

과거 다락방은 허용하지않던(?) 시절이 있었습니다.

그래서, 다락방을 시공했어도 준공검사 전 다락방 입구를 막는 천장도배를 하고 준공검사를 받은 후 

천장에 칼질을 해서 다락방입구를 개방한 후 계단시공을 하였지요. -.-;;

건축설계사무소에선 다락방을 원하는 건축주들에게 이 방법추천을 당연시했지요.

 

그러다 다락방 가중평균높이 1.5m로 허용한 후엔 다락방이 건축설계도면에 포함되기 시작했습니다.

그리고 지금은 가중평균높이 1.8m까지 다락방높이가 완화되었지요.

여기서 가중평균높이라함은

다락방이 삼각형구조라면 바닥의 0m 라면

지붕 천장고 제일 높은 지점은 계산상으로는 3.6m까지 가능하다는 뜻이 됩니다.

(0 +3.6m) /2 = 1.8m가 되니까요.

물론, 삼각형 다락방이 아닌 경우 천장의 높이를 합산해서 나누어서 가중 평균높이를 구합니다.

 

그리고, 여기서 또 한가지 건축준공 후 시공하는 것중에 하나가 포취입니다.

 

 

 

농지전용면적 대비 건폐율이 부족해서 포취로 건축면적을 늘린 사례 사진입니다.

합법적으로 포취를 건축면적에 포함시켜 시공한 것이지요.  

 

파고라에 지붕을 덮으면 포취라고 명칭이 바뀝니다.

그리고, 벽체로부터 1.5m 이상 지붕을 연장하면 연면적에 포함되게 되지요.

 

그래서, 준공 전에는 지붕을 덮지않는 파고라로 시공하고

준공 후에 비오는 날 데크에 나가서 비오는 풍광을 보고 싶은 분들은 지붕을 덮는 경우가 많습니다.

 

준공 전 파고라 -> 준공 후 포취 로 변경되는 사례가 비일비재하기에

건축설계사무소에서는 건축인허가 설계도면에 파고라를 반영하는 설계를 피하려고 하는 사례가

간혹 있습니다.

건축인허가를 담당하는 건축담당부서 공무원담당자가 파고라를 싫어할 수 있다고

지례짐작 '을'의 몸사림이 건축인허가를 의뢰한 건축주에게 파고라는 건축준공 후 하시죠? 라고

조언하는 경우가 많은 것입니다.

 

그렇지만, 인허가를 의뢰한 건추주가 파고라를 인허가도면에 반영하여

준공전에 시공하겠다고 강하게 주장하면 건축설계사무소에선 인정하고

건축설계도면에 반영하여 설계를 합니다.

파고라는 건축면적에 포함되지 않는 조경시설물이기 때문이지요.

 

지성아빠도 괴산집 건축할 때 건축준공시 파고라 설계도면에 반영해서 준공검사 받았습니다.

물론, 준공검사 전 데크시공할 때 파고라 시공 함께 했습니다.

데크시공 한 후 파고라 준공 후에 별도로 시공하려면 귀찮은 것도 있고

데크 시공 기술자들 왔을 때 함께 시공하게 하는 것이 직영공사 중이였기에

제 입장에서도 시공비 아낄 수 있다는 것을 알고 있었으니까요.

(자재사주고 인건비 일당제로 지급하는 상황이였기에)

건축설계사무소 소장님껜 농담삼아 파고라하고 그 위에 등나무 심어서 그늘 만들겠다고 하였습니다. ^^

 

아무튼 데크 시공하고 파고라 시공하실 것이면 건축인허가 설계도면 설계시

처음부터 파고라 반영된 인허가 도면으로 건축신고 또는 허가를 득하셨으면 합니다.

그래야 나중에 준공검사시 데크와 파고라 때문에

건축설계사무소와 건축설계변경에 따른 추가 인허가비관련 잡음을 사전에 차단할 수 있습니다.

 

건축주는 자신이 최종 원하는 집의 구조와 모양을 알고 있기 때문에

건축법에서 허용하는 한도내에서 최대한 최초 건축설계도면에 자신의 집 원하는 모양을 반영해야만

건축과정에서의 잡음을 최소화하면서 건축비를 조금이라도 절감하고

불필요한 건축업체의 단계별 시공나눔을 미연에 방지하게 됩니다.

 

 

지성아빠의 괴산집입니다.

데크는 건축인허가 도면에 포함되었는데

파고라는 준공 전에 지성아빠의 변심으로 추가되었습니다.

 

그래서, 준공도면은 건축현황에 맞춰 설계도면이 일치되어야 하기 때문에

건축설계사무소 소장님께서 데크 위에 파고라 시공된 현황에 맞춰 건축설계도면을 수정한 후

건축준공을 접수하고 준공받았습니다.

경미한 건축설계변경사항인지라 바로 준공도면 접수하고 준공절차를 밟은 줄 압니다.

 

건축위치가 1m 이동되고, 건축면적이 변경되었다면 건축허가 설계변경절차를 먼저 한 후

그다음에 준공검사 절차를 진행하는 것은 참고하시고요.

 

다음으로 마당에 연못을 만들고 싶은 분

아니면 지성아빠처럼 다목적 물탱크 (미니 수영장 겸용)를 설치하고 싶은 분이 계시다면

토목측량회사와 건축설계사무소의 인허가 설계도면 대지배치도에

연못을 꼭 포함시켜 허가를 득하시기 바랍니다. 

 

 

 

최초 건축인허가 상담과정에서 토목측량회사에 협의할 때

지성아빠가 제출하고 요구한 건축물의 위치와 연못 위치입니다.

 

 

그런데, 건축인허가를 득한 후 준공시점에서 제가 미처 발견하지 못한 도면상의 문제가 있었습니다.

토목측량회사의 배치도면에 연못이 누락된 상황에서 농지전용인허가를 득했더군요. -.-;;

 

토목측량회사에서 농지전용 준공을 받으려면

시공되어 있는 연못을 되메우거나 아니면 농지전용허가변경을 해야한다고

 제게 황당한 얘기를 했기에 알게된 인허가도면상의 문제점이였습니다.

 

의뢰인인 지성아빠가 제출한 도면에선 연못이 있는데

토목측량회사와 상담할 때 분명히 3x5m 시멘트박스 연못이 시공된다고 얘기했는데

토목측량회사 사장은 담당공무원의 '을' 답게(?) 연못을 제외하고 농지전용허가를 득한 것이였습니다.

농지전용 담당공무원들이 대지에 연못을 싫어한다고?

무슨 황당한 이야긴지?

 

아무튼 괴산집 지으면서 토목측량회사에서 인허가를 득한 후 인허가비를 모두 관행처럼 수령한지라

준공 전에 그냥 해주기가 아쉬웠는지?

아니면 지성아빠의 농지전용허가과정에서 제 주문사항을 딴 사장이 들었던 것인지?

제가 원하는대로 농지전용허가를 득하지 않아 인허가 받아 온지라

인허가 득한 후  토목측량회사 사장님과 잡음이 좀 있었기에

지성아빠가 좀 무대뽀짓을 하여 건축준공 시점까지 온지라~

 

토목측량회사의 연못 누락은 토목측량회사의 실수이므로

설계변경에 따른 업무는 알아서 하고

현재 시공된 연못을 그대로 둘 터이니 알아서 준공검사 완료시키라고 강하게 나갔습니다.

결국 현재 연못 되메우지않고 그대로 현황 상태대로 준공검사 받습니다.

지성아빠가 인허가비 저렴하게 용역비 지불했기에 왠만한 것은 수긍하지만

업체측의 잘못까지 인정한 사람은 아니니까요. -.-;;

 

제가 왜 이 사례를 이야기하냐면

 

준공 후 시공할려고 마음먹은 건축관련 시공대상은

인허가 업체들과 인허가관련 전용허가 및 건축설계 인허가 협의과정과 모두 조율하고

인허가를 득한 후 진행하시길 간곡히 조언드리기 위함입니다.

 

인허가 도면에 데크, 파고라, 연못 시공하겠다고 설계도면에 반영하여 인허가를 득했다면

인허가 관련 해당 지자체 담당부서의 담당공무원과 혐의가 끝난 후 인허가를 득했기에

준공 후에 돈 더 들여서 시공하고

불법 건축물 또는 시설물이라는 마음찜찜함은 안고 사실 이유는 없기 때문이지요.

 

건축관련 인허가 업무용역을 의뢰한 인허가업체에서(담당공무원에게 '을'인 입장인)

이 시공은 준공 후에 하시지요? 라는 의견을 들으셨다면

 

'법적으로 문제 있어요? ' 라고 질문하세요.

'담당 공무원에게서 말이 나올 수 있어서요.' 라는 답변을 들으셨다면

 

회원님께서 건축하고자 하는 부지가 도로와 주변민원발생여부 등을 고려해볼 때

전혀 문제가 없다고 판단되신다면

 

' 법적으로 문제가 없는데 담당공무원의 행정처리 방식에 제가 맞춰서 진행할 이유가 뭐가 있습니까?'

' 준공 전 준공 후로 나눠서 괜히 일하는 사람 힘들게 하고 돈 더들어가게 만들지 말고

그냥 내가 원하는대로 해주세요.' 라고 강하게 주장하셨으면 합니다.

불법 증축에 따른 민원나오면 결국 내 손해라는 점을 강조하시는 것이죠.

 

특히, 30평이하 건축면적에 맞추면 뭔가 큰 이득이 있는 양 잘못된 정보를 알고 계신 회원님들이라면

2006년도 이후부터는 30평이상 건축해도 건축관련 단점보다는 장점이 훨씬 더 많으니

보일러실, 현관, 소형부속창고 등은 건축면적에 포함해서 건축인허가 득하셨으면 합니다. 

 

건축관련 경험치가 부족한 예비건축주분들께서

기존에 먼저 건축하신 건축주분들께 조언을 구하는 과정에서 얻은 정보 중엔

건축법 등은 계속 진화되고 있다는 사실을 인정하시면서

건축관련 인허가를 준비하는 과정에서 되도록 불법행위를 최소화하셨으면 하는 마음에서

이 글을 작성하였습니다.

 

 

PS. 건축주 본인에게 큰 이익이 없음에도 불구하고

     쓸데없는 '카더라~' 정보 중에 잘못된 r건축관련 정보 중의 하나가

     30평이하 건축이 무척 유리한 것으로 회자되고 있기에 이 글을 쓴 것이며

     위 정보는 2013년 6월 기준 건축법에 준하여 제가 알고 있는 정보들이오니

     본문 중에 제가 잘못 알고 있거나 보완해야할 내용이 있다면 

     본문을 읽어보시고 수정을 해야 하는 정보들은 덧글로 알려주셔서

    이 정보가 예비 건축주분들께 도움이 되는 정보가 만들어주시길 부탁드립니다

[출처] 서울 촌놈 이야기 145 - 준공 후? NO! 건축설계 ' 다 넣어 인허가받자' (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠