농가주택 리모델링(http://cafe.daum.net/gjbsamo)

농가 리모델링은 신축에 비해 비용이 30% 내외 밖에 들지 않으며, 건물을 헐지 않고도 미관상 좋지 않은 부분이나 오래된 부분을 자신의 개성에 맞게 재단장할 수 있어 최근 빠르게 보급되고 있다. 한편 리모델링이 부분적인 손질을 뜻하는 협의의 개념이라면, 리노베이션은 건축법규에 따른 증축, 개축, 재축, 대수선, 이전, 용도 변경 등은 물론 부분적인 신축까지 포함하는 광범위한 개념이다. 리모델링이 필요한 부분만 단장하는 것이라면, 리노베이션은 전면적으로 새롭게 단장하는 것이다. 새로 단장한 건물은 편리성과 미적 가치가 높아져 부동산 가치를 높일 수 있으 며, 구건물 신축 당시의 건축법이 적용되므로 건물 규모에 전혀 손을 댈 필요가 없다. 또한 공사기간이 짧고, 소음 등 이웃에게 주는 피해가 적어 각종 민원을 예방할 수 있다.

ㅣ농가주택 리모델링의 핵심 포인트ㅣ

농가주택을 고치는 데는 구조 조사와 업체 선정이 중요 농가 구조물에 대해 구조 전문가의 충분한 조사가 이루어져 내력벽(기둥)과 비내력벽(기둥)의 선별과 구조물의 역학적 관계를 신중히 검토해야 한다. 보수작업 중에 무너지는 경우도 있기 때문이다.기존 건물에 매립된 설비, 배관의 파손이나 노후 여부를 충분히 검토하여 마감 뒤 이중으로 들어가는 경제적 손실이 생기지않도록 한다. 이와 함께 외벽과 내벽의 통기성과 방수, 방풍,방음 부분을 충분하게 검토해야 한다. 따라서 믿을 수 있는 업체의 선택이 무엇보다 중요하다. 집은 옷과 달라서 다시 뜯어내고 고치려면 그 시간과 비용이 엄청나기 때문이다. 그러므로 고칠 때 예산은 어느 정도 잡을 것이며 어느 정도 수준으로 고칠 것인지 등을 꼼꼼하게 따져보는 것이 효과적이다. 계약서 작성은 꼼꼼하게 기본 설계와 견적서를 검토하여 반드시 철저한 공사 이행과 사후관리를 보장받을 수 있는 업체를 선택하는 것이 유리하다. 특히 공사 지연, 자재 선택 등 공사 진행과정에서 발생할 수 있는 계약 당사자 간의 책임 소재를 명확히 해둔다. 집을 고치는 데도 가장 중요한 일이 계약서 작성이다. 그러나 많은 사람들이 소홀히 지나치곤 하는데 계약서를 작성할 때는 어떤 벽지, 어떤 페인트를 사용하는지 가능한 한 자세한 계약조건을 조목조목 적어 놓아야 한다. 틈틈이 공사 현장을 확인해야 대개 공사 중에 집을 비워주고 일방적으로 공사를 맡기는데,공사를 진행하다보면 문제가 발생할 수도 있으므로 틈틈이 관 찰하며 상의할 필요가 있다. 내부 인테리어는 자신이 원하는 스타일대로 하되 전체적으로는 전문가와 상의하여 통일감이 느껴지도록 해야 한다. 기존 건물의 불편함을 해소하는 데 초점을 맞춰야 리모델링은 기존 건물의 불편함을 해소하고 이용하기 편리한 주택을 만드는 데 초첨을 맞춰 설계와 시공에 임해야 한다. 또 원하는 공간 구성을 위해서는 용도에 알맞게 적절한 마감재를 선택하는 것이 중요하다. 이를 위해 기존 시설물 재활용 여부를 검토하여야 한다. 설계도면은 반드시 작성하고 보관해야 리모델링 과정의 설계도면을 작성해 꼭 보관하는 것이 바람직하다. 기존 건물은 일반적으로 도면이 없고, 설사 있더라도 실제와 다를 수 있다. 구조적으로 불안전한 곳은 보강해 주고 낡은 설비는 모두 교체한다. 적은 돈을 아끼려다 나중에 더 큰 비용을 들일 가능성을 미연에 방지하기 위해서다.소형 건물은 대부분 주인이 바뀌면서 신축 도면이 분실되는 경우가 종종 발생한다. 따라서 신축 도면과 리모델링 도면을 보관해 기존 건물의 설비, 배관, 전기 등의 배치를 알아두면 사후 관리가 편리하고 경제적 손실을 막을 수 있다. 주택의 사용목적을 확실히 해야 리모델링하려는 건축물의 사용목적을 확실하게 정하고 건물의 노후 정도 점검과 주위 경관 등 주변 여건을 파악해 계획단계에서 조사, 검토한 자료와 건축물에 관련된 서류 일체(토지이용계획확인서, 건축물대장, 신축 당시 도면, 실내외 사진 등)를 통하여 이용가치를 극대화하는 방안을 강구한다. 리모델링의 핵심은 생활의 편의성 농가주택을 개조할 때 가장 중요한 점은 생활 편의성이다. 거실, 주방 등 공용 공간이 넓고 동선이 편리해야 나중에 팔 때도 제 값을 받는다. 내력벽이나 기둥을 손상하지 않는 범위에서 실내구조를 변경해야 하며 방바닥, 벽지 등 마감재 교체만으로도 새 집 같은 분위기를 연출할 수 있다. 기존 건물을 지을 당시의 건축법규 적용 노후한 건물을 증개축할 경우 기존 건물을 지을 당시의 건축법규가 적용되므로 주차장 확보에 들어가는 면적, 도로에서의 건축 제한, 건폐율 등에서 유리하다. 노인 거주를 위한 농가주택 리모델링은 이렇게 농촌인구의 평균 연령이 60세를 넘은 지 오래다. 농촌주택은 배리어 프리(Barrier Free) 주택 개념의 리모델링이 요구된다. 배리어 프리 주택이란 노인이 안전하고 살기 편하도록 물리적인 장애요소를 없앤 주택으로서 문턱 제거, 현관·복도·계단·욕실 등에 신체를 지지할 수 있는 손잡이 설치, 휠체어가 다닐 수 있는 출입구와 복도 공간 확보, 대형 손잡이나 발높이에 조명 설치 등을 설치한 주택이다.

전국적으로 빈집으로 분류되는 농가주택은 약 6만 여 채에 달한다고 한다. 또 언론보도 등을 보더라도 농촌에 가면 여기저기 빈집이 널려 있어 마음만 먹으면 당장이라도 빈집을 살 수 있을 거라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 농어촌 빈집을 사기 위해 찾아다니다 보면 일이 만만치 않음을 느끼게 된다. 주인과 연락이 안 되는 집이 많은데다 그 집을 고향과 자신을 잇는 마지막 끈이라고 생각하고 팔지 않으려는 경우도 있고, 이미 외지인에게 팔린 경우도 많기 때문이다. 가히 풍요속의 빈곤이라고 할 만하다. 따라서 무작정 농어촌 빈집을 찾아 헤매기보다는 농어촌 빈집에 대한 정확하고 실속 있는 정보를 확보하는 것이 중요하다. 농어촌 빈집에 대한 정보는 각 지자체 빈집정보센터나 건축과 등으로 연락 하면 상세한 정보를 제공받을 수 있다. 또 한국농촌공사에서 구축하고있는 농어촌종합포털사이트에서도 전국부동산중개업협회와 연계하여 농촌 빈집에 대한 정보를 제공하고 있고, 일반 부동산 정보포털사이트에서도 농촌의 일반 주택매물에 대한 정보를 제공하고 있다. 전국 시·군청 주택 관련 부서에서 ‘농어촌빈집정보센터’를 운영하고 있으며, 문의는 행정자치부 지역진흥과(02-3703-4980)로 문의하거나 행정자치부 홈페이지에 접속하여 상단의 ‘주요정책’을 클릭한 뒤 ‘균형발전’→‘지역개발’로 들어가 27번 글을 다운받으면 전국 157개 시·군의 농어촌빈집정보센터 연락처를 알 수 있다.

전원생활이나 노후를 즐기기 위한 목적으로 혹은 구입한 땅에 전원주택을 지어 살겠다는 생각으로 땅을 구입한다면 자신의 취향에 맞는 땅을 골라야 한다. 액세서리 구하듯 땅을 구하는 것이 좋다. 귀걸이를 좋아하는 사람은 다른 액세서리보다 좋은 귀걸이를 찾기 위해 많은 신경을 쓰고 시계에 신경을 쓰는 사람은 액세서리로 고가의 시계를 구입하는 데 망설이지 않는다. 비싼 돈을 주고 구입해도 그만큼 마음은 넉넉하다. 꼭 그것이 당장 필요한 것은 아니지만 가지고 있는 것만으로도 기쁘다. 그래서 만져도 보고 닦아도 보고 남들에게 자랑도 하는 것이 액세서리다.

 

 <액세서리 같은 땅을 사라 >

 

전원주택을 짓기 위해 선택하는 땅도 액세서리와 같아야 한다. 액세서리도 여러 가지 유형이 있다.

처음 구입할 때는 별로였는데 볼수록 정이 가는 것이 있는가 하면 처음 '혹' 해서 구입했는데 금방 싫증이 나는 것도 있다.

남들 눈에는 별 볼일 없지만 자신의 눈에는 억만금을 주고도 바꾸지 않을 정도로 마음을 뺏기는 것도 있고

남들은 좋아하는 것이지만 자신의 취향에 맞지 않는 것도 있다.

 

겉으로 보았을 때는 좀 아니다 하는 것이지만 정성으로 닦아 놓으면 광이 나기도 하고 그렇게 애지중지 보살피다 보면 남들이 탐을 내 비싸게 흥정을 걸어오기도 한다. 그러다 상황이 안 좋아 팔게 되면 임자만 잘 만나면 주변의 비슷한 물건에 비해 몇 배의 가치를 인정받을 수 있다. 물론 두고두고 가보로 후손들에게 물려갈 생각을 할 수도 있다. 가보가 되는 것이다.

 

자신의 취향과는 별도로 유행에 따라 액세서리를 구입했다면 유행이 지난 후에는 쓸모가 없어진다. 금방 싫증을 느껴 얼마 못 가 쓰레기통에 버리든가 아니면 필요하다고 하는 사람에게 헐값에 주는 수밖에 없다. 투기 대상으로만 여겨지던 땅이 액세서리가 되고 있다. 그런 땅을 찾는 사람들은 전원주택 실수요자들이고 전원생활을 원하는 사람들이다.

 

삶의 질이 향상되고 국민소득이 높아져 경제적으로나 시간적으로 여유가 생기면 땅을 액세서리처럼 간직하고 즐기려는 사람들이 점점 늘어날 것으로 보이며 액세서리 같은 땅을 찾는 사람들도 많아질 것이다.

 

전원주택을 투자한다면 액세서리 같은 땅을 사든가 액세서리가 될 수 있는 땅을 사야한다. 먼지를 뒤집어쓰고 있어 처음에는 그것이 나한테 맞는 것인지 내가 쓸고 닦을 정도의 가치가 있는 땅인지를 모르지만 먼지를 털어내고 나면 나에게 소중하고 귀중한 물건이 될 수 있다. 내 마음에 드는 액세서리라야 정성을 들여 닦게 되고 그렇게 하는 것이 힘들지 않으며 결국 그것이 액세서리의 가치를 올리게 된다. 액세서리가 보석이 되고 가보가 되는 것이다.

 

액세서리 같은 땅을 보석으로 만드는 방법은 자기 하기 나름이다. 가장 중요한 것은 스스로 가꾸는 것이다. 전원주택을 목적으로 땅을 찾는 사람들은 하나같이 그림 같은 땅을 원한다. 뒤에는 산이 있고 앞에는 강이 흐르는 그리고 집 옆으로 계곡이 하나쯤 있는 언덕 위의 그린 듯이 아름다운 곳을 찾는다. 하지만 그림 같은 땅을 찾는 것은 하늘의 별따기만큼 어렵다. 원래 생긴 것이 그렇게 환상적인 땅이 있기도 하겠지만 그런 땅은 주인이 있든가 아니면 비싼 값을 치러야 내 것으로 만들 수 있다. 대부분의 사람들은 현재 아름다운 곳들도 과거에도 그랬을 것이라고 여긴다. 과거에 볼품없는 땅이었다는 사실은 모르고 있고 생각하려고도 하지 않는다.

 

 

<전원주택 부가가치 높이는 방법 >

 

땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 한다. 현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있다.

볼품없는 땅을 헐값에 구입한 후 적은 비용을 들여 가꾸어 놓은 후 다시 매매하여 이익을 챙기는 사람들도 있다. 길이 없는 맹지의 임야를 아주 싸게 구입하여 길을 내고, 계곡도 살려내고, 마당에는 계곡물을 끌어들여 연못을 만든다.

 

자연 상태 그대로 지형을 살리고 제멋대로 자라던 나무들은 정원수로 다듬는다. 이렇게 완전히 다른 땅으로 만들어 매매를 하면 구입가격의 몇 배를 받을 수도 있다. 원래 좋은 땅은 흔하지 않다. 좋은 땅들은 대부분 만들어 진다. 그러한 예는 얼마든지 있다. 좋은 땅은 없고 만들어 진다. 이런 시각으로 땅을 보면 달리 보이는 땅들이 많다. 또 이것이 전원주택지의 부가가치를 높이는 가장 확실한 방법이다. 주의할 점은 가꾸는 데 많은 비용이 드는 땅도 있으므로 비용을 적게 들여 가꿀 수 있는 땅을 찾을 수 있는 눈도 함께 갖고 있어야 한다는 것이다. 먼지를 뒤집어쓰고 있어도 보석은 보석이다.

 

내가 좋아 구입한 후 옆에 두고 늘 아껴 사용하는 액세서리도 오래 두고 쓰면 그것이 보석이 된다. 땅도 옆에 두고 늘 가꾸면 보석이 된다. 원래 좋은 땅은 흔치 않다. 액세서리처럼 늘 옆에 두고 즐겨 가꾸고 사용할 수 있는 땅을 구해 가꾸며 사는 것이 좋은 땅을 만드는 방법이고 전원주택지의 부가가치를 높이는 방법이다. 전원주택지는 특히 그렇다.

 

농가주택으로 전원주택 짓기  

1. 농가주택의 장점

◑ 절차가 복잡하지 않다.
◑ 가격이 저렴하다.
◑ 옛집 분위기를 살릴 수 있다.
◑ 딸린 건축물을 주택으로 개조할 수 있다.
◑ 주민과 쉽게 융화할 수 있다.
 
 
 2. 농가주택 구입할때 주의할 점

 

◑ 등기가 됐는지 확인 하라.
 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 등기가 되어 있는 집인지를 짚고 넘어가야 하는데 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안된 채 명의가 바뀐 집들도 많다.

이들 주택은 95년에 건축물 관리대장에 나타나 있는 소유쥬가 보존등기를 하도록 했고 97년에는 양도소득세 신고서를 첨부해야 등기를 되도록 했다. 이런 사실을 모르고 등기가 안된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아내 양도신고를 한 후 등기를 해야 하므로 문제가 생긴다.

 

◑ 도로가 있는지 확인하라.
 농가주택 중에는 현장에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 없는 주택도 많다. 지적도상 도로가 없는 주택의 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이다. 이런 농가주택은 가격이 저렴하나 건물을 신축할 때 도로부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 문제점이 있고 또 구입하고자 하면 그 비용도 터무니 없이 많이 요구해 낭패를 볼 수도 있다.

 

◑ 지상권 문제를 확인하라.
 지상권에 대한 확인도 필수다. 다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보아야 한다. 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다. 그러다 보면 골치 아픈 일이 생길 수 있다. 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니 없이 많은 돈을 요구하는 경우는 많다. 보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 본다. 그래서 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적이다. 그러나 지상권이 있을 때는 집에 대한 가격도 쳐주어야 한다. 

 

◑ 개조를 원한다면 골조를 확인하라.
 개조하여 살겠다는 생각으로 농가주택을 구입한다면 내부 골조를 잘 살펴보아야 한다. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는데 문제가 없다.  

 

 ◑ 농지가 딸려 있으면 주의하라.
 농가주택은 텃밭이 딸려 있는 경우가 많고 이들 텃밭과 같이 매매하는 경우도 흔하다. 만약 텃밭의 평수가 3백3평이 안되면 사더라도 소유권이전이 안되므로 주의해야 한다. 외지인에게 농지는 3백3평 이상이라야 이전등기가 가능하다. 또 농가의 대지 평수가 1백51평을 초과하는 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심해야 한다. 

◑ 흉가였는지 확인하라.
 오래된 농가주택은 사연들이 많을 수도 있다. 그러므로 농가주택을 구입하기 전에 주변 사람들로 부터 그 집의 내력에 대해 들어보는 것이 좋다. 전에 살던 사람이 패가망신 하여 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서 신경쓰일 것이다. 이런 집은 피하는 것이 좋다. 
 
 
3. 농가주택 개조 비용 및 주의사항

 

부지를 구입하여 집을 짓는데는 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸린다. 또 사전 정보나 지식 없이 시작했다가는 실패할 수도 있어 위험부담도 크다. 그러나 농가주택은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 또 허가관계가 모두 끝나 있기 때문에 신축보다 절차가 까다롭지 않다.

 

시골에 버려진 농가주택을 리모델링 하여 새로운 모양의 집을 만든다든가 전원주택이나 주말주택으로 이용하는 경우가 많다. 특히 단층 슬라브 주택의 경우에는 골조가 튼튼하기 때문에 적은 비용으로도 새로 지은 집과 같은 모습의 주택을 만들 수 있다. 토목공사와 기본적인 골조공사는 이미 끝난 상태므로 비용을 줄일 수 있다

농가주택 리모델링은 이렇듯 신축보다 비용이 덜 들고 나름대로 운치가 있어 선호하는 사람들이 많다. 그러나 신축보다 비용이 더 드는 경우도 많으므로 주의해야 한다. 현재 농가주택을 소유하고 있으면서 개조를 원한다면 해당 농가주택이 개조가 가능한지에 대해 먼저 전문가에게 자문을 얻어 보아야 한다.

 

골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 오래된 경우에는 개조를 할 수 없기 때문이다. 개조일 경우 신축의 40%이내 경비에서 가능해야 경제적이라 할 수 있다. 그러나 상태가 불량한 주택을 개조하게 되면 신축보다 더 많은 비용을 생각해야 한다. 제대로 개조를 하기 위해서는 자재나 평수에 따라 차이가 있지만 평당 1백만원정도는 예상해야 한다.

 

농가주택을 구입하여 개조하겠다는 생각을 한다면 구입 전에 개조가능 여부를 알아보아야 하고 특히 구입에 하자가 없는 물건인지를 챙겨야 한다. 주의할 점은 집이 있다하여 성급하게 계약을 해버리면 문제가 발생할 수 있는데 농어촌 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 집이 있는 경우가 많고 무허가 건물인 경우도 있다. 또 대지와 그 위에 있는 주택의 소유주가 일치하는지도 알아보아야 한다.

 

즉 지상권에 대해 확인을 해봐야 하는데 땅과 주택의 소유주가 따로따로 돼 있는 경우가 있기 때문이다. 만약 농가주택이 있는 것을 보고 땅을 구입했는데 주택은 다른 사람의 소유로 돼 있을 경우 집주인이 지상권을 주장하면 골치 아픈 일이 생길 수 있다. 이런 내용들은 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장 등의 서류를 발급해 보면 확인할 수 있다. 

 

농가주택을 개조하는 행정적인 절차는 특별하게 까다롭지 않다. 도시계획지역 등 몇 가지 경우를 제외하고는 2백㎡(약 60평)까지는 허가없이 증개축이 가능하다. 단 증축한 면적이 85㎡(약 26평) 정도 이상일 경우에는 허가를 받아야 한다. 개조한 후 시청이나 군청을 찾아 주택의 면적 등 내용이 바뀌었다는 내용의 건축물 대장 기재신청만 하면 행정적인 처리도 모두 끝난다.

 

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농가주택 리모델링 카페(http://blog.daum.net/planet58)  참고용