(터 개발 기초)건축허가 진입로(도로) 설계시 꼭 반영해야 하는 차량진입여부

아래 글은 지성아빠의 나눔세상 카페의 글을 가져온 것임(http://cafe.naver.com/kimyoooo#)

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카페 회원님께서 전화를 하셨습니다.

건축설계사무소에서 안쪽부지를 대지전용허가를 득하면서

자신이 원하는대로 올챙이 꼬리모양 (진입로) 대지전용이 아닌

대지와 진입로 도로를 분리하여 농지전용받고 건축허가를 득하는 것으로 인허가 설계를 했는데

건축설계사무소에서 설계를 잘못한 것이 아니냐고요?

 

질문의 요지는

지적도상 도로(국유지 도로 등 건축허가에 문제없는 현황도로)에 접하게

자신의 집터(대지)까지 연결하는 진입로를 대지로 하지 않고 필지분할하여 진입로(도로)로

허가를 득하겠다는 건축설계사무소와 함께 농지전용 인허가를 맡은 토목측량설계사무소의 설계도면이

내가 원하는 대로가 아니며 잘못됐으니 설계변경해야 하는 것이 아니냐는 것이지요.

 

건축설계사무소는 농지전용허가를 담당하는 인허가업체가 아니기에

건축주이신 회원님께 진입로(도로)를 별도로 개설하는 것이 맞다라고 우기시나(?) 봅니다.

한다리 건너 토목측량회사에서 그렇게 하는 것이 맞다라고 하니

건축설계사무소에선 건축주의 주문과 다른 내용이지만 잘모르면서도 건축주를 설득하는 상황?

 

아무튼 전화통화로 자신의 궁금한 사항만 질문하시는 회원님이나

카페의 [질문&답변] 란에 글로만 자신의 궁금한 점에 대해 설명하시는 회원님이나

지성아빠를 답답하게 만드시는 질문자이실 뿐입니다. -.-;;

 

회원님은 자신의 일이기에 현장을 잘 알고 질문하시는 것이라 생각하시지만

전화하자마자 자신의 궁금한 내용만 질문하시는 분이나 카페에 글로만 질문하시는 분과 달리

지성아빠는 현장정보가 없는 상황에서 쪽집개 점장이처럼

질문하신 회원님의 답을 맞춰야 하는 상황이기 때문입니다. -.-;;

 

틀리던, 말던~

망하던 말던~

내 일이 아니니 아니면 말고~ 식 대충 전문가인 척 의견을 드려야 하나?

이런 지성아빠의 전문가인 척 쓸데없는 의견을 원하시는 회원님은 없으시겠죠?

 

그래서, [카페에 글과 사진을 올리는 방법에 대한 설명(2013년버전)] http://cafe.naver.com/kimyoooo/12303   이런 공지글도 있습니다.

 

아무튼 제게 전화하신 회원님의 구두 설명내용인

건축설계사무소가 설계한 (토목측량설계사무소가 설계한)

자신의 농지전용허가받는 면적 중 진입로 모양 부분을

대지로 하는 것이 맞냐? 틀리냐?의 질문에 답은

건축설계사무소의 답변이 '맞을 수도 있고"," 틀릴 수도~" 있습니다.

질문 전화통화내용에 대해서만 답을 한다면 정반대의 답을 할 수 있다는 것이 현실이란 것이죠. -.-;;

이런 답을 하면 질문 회원님은 당황하시겠죠? ^^;;

그래서, 제가 지번을 알려달라고 합니다.

때마침 컴퓨터 앞에서 일하고 있었으니까요.

사진1

 

 

질문하신 회원님의 땅은

항공사진과 지적도상 사진의 397번지 전과 398-1번지 답 2필지입니다.

 

398-1번지는 건축허가시 토지소유자의 토지사용승낙서가 필요없는 현황포장도로에 접해 있지만

회원님께선 앞집과 뒷집에 가려서 조망이 좋지않아 답답하기 때문에

397번지에 집을 지으시려고 개발행위허가 진행 중이시라고요.

사진2

 

사진2에 보면 이 부지는 서쪽이 높고, 동쪽이 낮은 지형입니다.

그리고 현재 397번지로 들어가는 현황길은 398-1번지 중간으로 나 있는 것으로 보이네요.

 

그래서, 회원님께 질문드려 봅니다.

앞집인 399번지와 398-1번지 토지의 높이 차는 없냐고요?

 

앞집(터)와 높이차가 없어

앞집에서 내가 개설한 도로를 함께 사용할 수 있는 상황이라면

질문하신 회원님이 계획한대로 397번지로 들어가기 위한 398-1번지내 개설되는 실제 진입로는

대지로 전용받는 것이 일반적인 방법이 됩니다.

 

진입로 부분을 대지가 아닌 도로로 농지전용허가를 득하면 어찌 됐던 도로로 허가를 득했기에

그 도로에 접한 토지소유자분들이 함께 쓰자고 해도 법적으로 거부할 권리가 없기 때문이지요.

(지료는 받을 수 있지만 아무튼 건축허가 조건으로 국가에 도로로 약속했으니까요)

 

그렇지만, 질문하신 회원님의 398-1번지 땅은 앞집 399번지와 높이차가 있다고 하십니다.

이런 경우엔 398-1번지에 개설되는 진입로는 도로로 허가를 득해도 문제가 없게 됩니다.

도로를 개설해도 앞집에서 함께 사용하기가 어렵기 때문입니다.

 

398-1번지에 개설하는 진입로의 면적과 397번지 면적의 합이 660m2(약200평)이 넘는다면

되도록 진입로를 도로로 개설하는 것이 좋지요.

진입로를 함께 사용할 인접 토지소유자가 없는 상황에서 일부러 도로부분까지 대지로 편입하는 것은

장점보다 단점이 많기 때문입니다.

 

지성아빠가 지번을 알게 되니 인터넷으로 질문내용을 좀 더 조사해서 답변드릴 의견이 많아졌습니다.

사진3

 

회원님께 지성아빠가 질문을 합니다.

5번 진입로 부지의 폭이 몇미터이냐고요?

이 지역은 3m 폭이여도 된다고 해서 3m 폭으로 한 것으로 알고 있다라고 하십니다.????

대부분의 지자체에서 부지내 신설되는 진입로의 경우 4m 폭으로 허가를 내주는데 특이한 지자체입니다.

 

회원님께 답변드립니다.

 

지성아빠 : 397번지에 집을 지으시고 398-1번지 도로를 제외한 면적이 얼마나 되나요?

회원님 : 200평이 넘습니다.

지성아빠 : 면적이 넓네요.

그럼, 398-1번지를 어떻게 쓰실 예정인가요?

회원님 : 397번지에 건축허가를 득하고

실제 차량은 398-1번지 도로에 접한 부분 바로 옆에 주차장을 만든 후

398-1번지를 정원으로 만들어 그 사이로 오솔길 만들고 397번지 집으로 들어오는

조경을 하려고 합니다.

 

지성아빠 : (현재 항공사진상에 차량이 들어가는 현황대로 실제 조경을 하시겠다는

회원님의 생각을 읽습니다.

그렇지만, 지성아빠가 회원님께 질문을 한 내용은)

나중에 몫돈이 필요하시면 398-1번지를 따로 매각하실 수 있겠네요?

회원님 : 그럴 수도 있겠지요. (기왕이면 일석이조?)

 

지성아빠 : 회원님께서 생각하시는대로 398-1번지를 397번지의 부속 정원 및 주차장으로

사용하시고자 한다면 어쩔 수 없이 나중에 398-1번지와 397번지는 한번에 매각해야 합니다.

이유는 건축허가상의 진입로와 다른 안쪽으로 실제 주차장과 진입로를 쓸 예정이시기에

397번지 농지전용을 위한 진입로는 그냥 인허가용 도로로 개설한 것이므로

나중에 398-1번지를 따로 매각하시는 경우 인허가용 도로로 개설된 필지는

실제 도로개설에 어려움이 있기 때문입니다.

398-1번지를 따로 매각하고자 할 때

397번지로 진입하는 인허가용 도로가 실제 차량진입이 가능한 도로로 허가를 득하지 않고

인허가용 설계로 필지분할을 한 경우 문제점이 있으니까요.

사진3의 항공사진내 필지분할도를 자세히 살펴보시면

현재 앞집 399번지의 토지경계선과 398-1번지 토지경계선이 현황도로에 접한 부분을 자세히 보시면

마을로 들어온 차량이 399번지 경계 꼭지점에서 398-1번지로 회전하여 차량 진입하고자 할 때

사진3의 5번 필지 진입로용 4m 도로 안쪽으로 진입하기 위해선

어쩔 수 없이 매각 예정인 398-1번지 땅을 밟고 들어오셔야 하기 때문이지요.

398-1번지를 매각했으니 398-1번지 토지소유자는 자신의 땅 경계에 울타리를 칠지도 모릅니다.

그럼, 지적도상으론 4m 도로를 개설한 397번지이지만

실제로는 차량진입이 불가한 출입구를 가진 땅이 된다는 것입니다. -.-;;

그리고, 한가지 더

앞집 399번지와 398-1번지는 높이차가 있다고 하셨으니 석축작업을 하셔야 할 겁니다.

경사면으로 된 도로폭은 실제 차량통행이 불가하니까요.

조경석 석축을 쌓는다면 앞집과의 높이차가 높을수록 4m 지적도상 개설된 도로폭은 더 줄어들겠죠.

그럼, 도로부분을 콘크리트 또는 보강토옹벽으로 수직 토목공사를 해서 도로폭을 확보할 수 있습니다.

4m 폭이여도 실제 도로로 사용하는 부분은 옹벽에서 50cm~1m 떨어져 차량이 통행하겠지요.

옹벽쪽에 바싹 붙여서 운전하시는 분들은 없으실테니까요.

이렇게 질문하신 회원님께서 사진3의 5번 필지 4m 폭 도로로 인허가용 도로를 개설하는 경우

앞집과의 높이차가 있으면 어쩔 수 없이 4m 폭 중에서 실제 도로로 사용하는 도로폭을 확보하기 위해

어쩔 수 없는 토목공사가 추가되어야 한다는 것을 알고 계셔야 한다는 것이지요.

다행히(?) 땅값이 비싼 지역이라면 콘크리트 옹벽을 하실 것이지만

땅값이 저렴한 지역이라면 이번에 인허가를 받는 도로의 폭을 4m가 아닌 현황에 맞춰 더 넓게

인허가를 득하고 필지분할하는 것이 맞다는 의견을 드리는 것입니다.

물론, 399번지 앞집 경계 꼭지점에서 차량이 회전하여 인허가 받은 도로용필지로 진입하는데

문제없는 398-1번지내 진출입 초입 부분의 도로확장 인허가설계도 포함해야 하고요.

복잡하신가요?

그럼, 어쩔 수 없이 질문하신 회원님이 최초 계획한대로

397번지에 농지전용허가를 통한 대지전용하고 398-1번지 초입에 주차장 만들고 398-1번지를

정원과 텃밭으로 사용하시다가 나중에 400평이 넘는 땅과 집을 한꺼번에 매도하시는 방법을 택하셔야 합니다.

땅값이 저렴한 지역이라면 모를까?

땅값이 높은 지역이라면 매매금액이 높은 매물이기에 매도에 어려움이 예상되더라도요. ^^;;

보유한 땅의 조건에 따라

부동산가치상승과 매도의 편의성을 감안하여 인허가를 득하고자 한다면

다른 답이 나올 수도 있다는 현실

지성아빠에겐 전화하신 회원님께서 구두상으로만 답변을 들으셨기에 이해가 잘 되셨으면 하는데

구두로 전달하는 의견엔 한계가 있기에 이렇게 정보로 만들어 카페회원님들과 정보나눔을 해봅니다.

요점 정리   1. 자신의 부지 안쪽에 대지를 전용받고자 진입로를 개설하는 경우 진입로를 대지로 지목변경할 것인지? 도로로 할 것인지? 는 상황에 맞게 판단하세요.   2. 진입로를 개설할 때는 차량이 진출입할 수 있는 회전각을 감안하여 토지분할설계를 하셔야 합니다.   3. 부지내 개설되는 도로가 경사면 상단 등 현황도로에 포함되지 않는 면적까지 포함해서 인허가를 득해야 하는 경우 허가받는 도로의 폭은 도로에 포함되는 면적이 아깝더라도 실제 사용가능한 도로의 폭 3m 이상을 확보할 수 있는 조건으로 허가득하세요.

PS.

급한 마음에 내가 알고 있는 것을 글로 말로 잘 설명하면 상대방도 알 것이다? 라 생각하지마시고

질문 잘하시는 방법으로 지성아빠와 카페회원님들께 좀 더 현실적인 의견을 듣는 방법이라는 것

이 점도 이 글 결과로 나타났으면 합니다. ^^;;

[출처] 건축허가 진입로(도로) 설계시 꼭 반영해야 하는 차량진입여부 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠