(터 개발 기초)현황도로에 포함된 내땅을 어떻게 해야하나?(2)

아래 글은 지성아빠의 나눔세상 카페의 글을 가져온 것임(http://cafe.naver.com/kimyoooo#)

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카페 질문 중엔 자신이 매입한 시골땅이 현재 마을길로 사용되고 있는 경우

한두평도 아닌데 어떻게 찾을 수 없나요?

안되면 지료라도 받아야 하는 것이 아닌가요? 라는 질문들이 가끔씩 올라옵니다.

그리고, 카페 회원님들께서 자신의 터 개발을 어떻게 해야하는지

카페정보로는 한계를 느끼고 개별 과외(?)를 받고자

지성아빠의 현장컨설팅을 의뢰하셔서 현장답사를 나갔을 때

해당 토지가 도로에 일부 편입된 경우 컨설팅을 의뢰하신 회원님이 질문하시기도 하시고

제가 해당 토지관련 컨설팅을 하면서 도로관련한 내용을 질문드려본 후 나름의 결론을 알려드리곤 합니다.

카페에 시골관련 정보글을 올릴 때 지성아빠가 올린 정보글을

카페회원님께서 어떻게 해석하시고 이해한 후 현장에 적용하고 계신지?

경우에 따라서 다른 결과를 가져올 수 있는 정보인 경우도 많기에

글쓰기를 주저하곤 하는 정보 중에 하나가 바로 시골의 도로 관련 정보도 포함됩니다.

이유는 땅값이 비싼 도시와 달리 시골은 지적도와 현황도로가 일치되지 않는 경우가 많으며

이 현황도로의 조건과 지자체마다 도로관련 담당공무원분들이 기준되는 법조항과 업무지침은 있지만

같은 문구를 조금씩 다르게 해석해서 행정업무를 처리하고 있다는 것을 많이 경험해본 탓이니까요.

그렇지만 가끔씩 주기적으로 도로관련해서 카페에 질문이 올라오고 있기에

지성아빠의 사견이나마 카페회원님들의 시골살이 과정 중 도로관련해서 어떻게해야 하나?

고민하시고 계신 회원님들의 나름의 판단기준이 되었으면 하는 마음으로 작성해봅니다.

현황도로로 편입된 내땅을 찾을 수 없을까?

이 도로관련 제 글은 지성아빠의 현장경험을 바탕으로 한 사견이기에

모든 지자체에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.

시골에서 본인의 땅의 일부가 마을분들이 길로 사용하고 있는 경우

왜 내 땅이 현황도로로 사용되고 있는지 전후사정을 잘 살펴보시고

내가 내 땅을 찾고자 할 때 문제가 없는지 잘 판단하셔야 하기 때문입니다.

법보다 현장상황에 따라 다른 결과물을 만들 수 있다는 것을 인정하시고요.

현황도로로 사용되고 있는 내땅은 현재 법상 소유권은 내게 있지만

주위토지통행권이라는 사용권이 성립될 수 있다는 것을 감안하셔야 하는 것처럼요. ^^;;

지난 서울촌놈이야기 글 중

서울 촌놈 이야기 144 - 현황도로에 포함된 내땅을 어떻게 해야 하나?(1) http://cafe.naver.com/kimyoooo/151718

글이 있습니다.

이 글의 연장선상에서 좀 더 쉽게 풀어서 설명하고자 합니다.

앞으로 도로관련 질문을 하시는 회원님이 계시다면 서울촌놈이야기 메뉴란의 글을 읽지 않고

질문하신 분으로 판단해도 틀림이 없게 말입니다. ^^;;

그림1 

 

 

내땅에서 A 면적이 도로에 포함되었습니다.

이 때 도로가 비포장현황도로인지? 아니면 면에서 포장한 도로인지에 따라 다르게 판단할 수 있습니다.

사진2

 

일반적으로 법규조항을 조사하신 분들은 그림2처럼 자신의 땅 일부라도 찾고자

현황도로 중 2m 폭을 남겨놓고 쇠파이프를 박거나, 울타리를 친 후 녹색면적을 찾으려고 합니다.

이 때 F 토지소유자는 2m 폭은 승용차가 겨우 통과할 수 있는 도로 폭이기에 불편함을 겪게 됩니다.

그리고, 이런 행위를 한 분은 주변 토지소유자분들께 지탄(?)을 받습니다. 잘 알고 계신 내용입니다. ^^;;

만일, F 토지소유자분께서 현지마을분으로서 자주 도로를 오가셔야 한다면

당연히 도로의 폭을 좁힌 이웃필지 소유자에게 항의를 하실 것입니다.

시골에 와서 서로 함께 쓰는 도로를 막는 것은 잘못된 것이라고요.

면에서 포장해준 도로인 경우

본인 이전의 소유자가 면에서 도로포장할 때 토지사용승낙서를 교부했기에 막을 권리가 없는데

비포장현황도로라면 주위토지통행권으로 문제될 것을 감안하여 2m도로폭은 남겨놨다면

비포장도로를 2m로 폭좁혀 막은 분이라면 법 조사 좀 해봤다는 분이 한 일입니다. ^^;;

아무튼 이런 경우 F 토지소유자는 승용차 겨우 통과할 수 있는 길에 대해

현지 마을분들과 상의를 할 것입니다.

이 굴러들어와 마을 분위기 흐리는 외지인을 어떻게 처리할지에 대해서 말입니다.

만일, F 필지 소유자분외에도 그 길을 통해 오가는 마을분들이 많다면 더욱 시끄러울 수 밖에 없습니다.

[건축허가 실패사례] 지적도상 도로가 있다고 자신했다가 건축허가 못받은 사례 http://cafe.naver.com/kimyoooo/168184

이 글도 함께 읽어보시면 좋을 듯 합니다.

마을 분들과 부딪치기 싫으니 도로는 내주더라도 지료는 받을 수 없나요? 라고 질문하십니다.

그러나, 공시지가가 낮은 시골 도로에 편입된 땅이라면

지료를 청구해도 감정평가금액이 낮기에

이 또한 현황도로에 편입된 내 땅값 손해본 부분을 생각하면 성에 안차실 겁니다. ^^;;

그럼, 내 재산권을 지킬 방법이 없나요?

면사무소에 가서, 군청에 가서 보상해달라고 민원넣으면 안될까요? 라고 제가 질문하신 분이라면

위 링크걸어놓은 글을 다시 클릭해서 들어가 천천히 이해될 때까지 읽어보시길 바랍니다.

시골은 도시와 달리 자로 줄긋듯 그렇게 법적용을 현실에 맞추기란 아직도 많이 부족한 지역이니까요.

그림3

지적도상 도로가 없이 현황비포장도로의 토지소유자들에게

면에서 토지사용승낙서를 교부받아 포장해준 경우라면 거의 방법은 없습니다. ^^;;

현황 포장도로의 폭을 유지하면서 내 땅을 찾고자 한다면

도로에 인접한 다른 토지소유자분이 내 땅의 폭만큼 양보해주셔야 한다는 전제조건이 충족되야 하니까요. ^^;;

아주 오래 전 새마을운동의 일환으로 마을주민분들이 포장한 도로이기에

토지사용승낙서가 교부된 적이 없는 현황포장도로인 경우에도

자신의 땅이 현황도로로 편입된 부분의 앞 뒤 도로 땅 또한 마을분들이 내놔서 만들어진 도로이기에

현지 마을분들의 만든 도로라는 점때문에 역시 쉽지 않습니다.

토지사용승낙서가 없는 도로에 편입된 땅이라면 돌려받는 것이 법대로는 가능할 것 같지만,

마을공동체가 오래 전 만들어 사용하고 있던 도로에 포함된 내땅이지만 현재 도로인 면적을 찾겠다 함은

자신이 땅을 매입해서 살려고 하는 마을의 과거 역사를 부정하는 행위이기 때문입니다. ^^;;

그렇지만, 그림3과 같이 도로로 편입된 내 땅 옆으로 지적도상 국유지인 도로가 있는 경우는

도로이전을 고려할 수도 있게 됩니다.

그림3처럼

도로에 편입된 내땅이 A 이고, 지적도상 국유지도로이지만 현황도로에 비포함된 B 필지가 있는 경우

이때 C가 국유지이거나, 임야이거나, 외지인이 방치한 토지라면

B필지 지적도상 도로로 현황도로를 이전하는 것이 공사비가 발생하지만 불가능한 일은 아닙니다.

자신이 도로에 편입된 땅을 되찾고자 할 때 주변 토지의 인과관계를 잘 살펴보고 판단하는 것이지요.

만일, C 필지가 개인소유이며 현재 농사를 지으시는 분께서 B 필지를 점유해서 농사짓고 있다면

이때 국유지 땅이고 지적도상 도로이니 내놔라~ 라고 당당하게 말하실 분도 계시지만

지성아빠가 시골에서 진행하는 방법은 그렇게 하지 않습니다.

내 땅이 아닐지라도 놀고있는 한뼘 노는 땅이 있다면

그 땅에도 콩을 심는 농부님의 마음을 안다면 말입니다.

이런 경우엔 일단 시간을 두고 내땅에 농사를 지으며

B필지를 점유하고 있는 C 농사짓는 분께 도로를 지적도대로 옮기는 것에 대해 이해를 받을 수 있을 때까지

시간을 두고 접촉하셔야 하는 것이 순리대로 일을 도모하는 방법입니다.

실제로 모 지자체에선 지적도상 도로에 접했지만 현황맹지인 토지소유자가

지적도상 도로를 현재 인접토지소유자가 무단 점유하여 농사짓고 있다는 것을 알리고

도로복구를 요청하였을 때

돌아오는 공무원의 답변은 국유지점용허가도 받지 않고 무단점용하여 농사짓고 있는 그분께

도로복구에 따른 동의서를 받아오라고 하는 경우도 있습니다. ^^;;

그림4

다행히 C 필지 농사짓는 분의 동의를 받았거나

C 필지가 국유지로서 본인이 임의로 도로를 원상복구하는 것이 가능한 경우

법적으로 도로를 옮기는 공사를 할 때 해당 지자체 도로관련 부서에

지적도상 도로에 대하여 도로사용 점용허가를 득하게 되어 있습니다.

물론, 대부분 현장에선 도로를 옮기는 분이 임의로 허가없이 공사하지만

법으로는 국가에 점용허가박고 공사해야 된다는 건 알고 계셔야 합니다. ^^

혹여 도로이전공사 중에 민원이 발생하면 공무원은 이 법규조항을 들어 님을 단속할 것이니까요.

그림4처럼 신규포장구간으로 현황포장도로의 일부를 옮기고자 한다면

이 때 잘 판단을 잘하셔야 합니다.

 

면에다 도로옮겨달라고 해봤자

면사무소 일년예산은 뻔한 것이며, 한집 들어주면 지역의 수십 집이 비슷한 민원을 넣을 것이 뻔하기에

면사무소의 실수가 없는 한 토지소유자의 토지사용승낙서 첨부해서 포장한 도로 옮겨주지 않으니까요.

 

그리고, 도로를 옮길 때 도로를 사용하고 있는 분들의 불편함을 최소로 할 수 있도록 계획하여야 합니다.

B 부분을 먼저 포장한 후 사용가능할 때 A 부분 복구를 하여야 하며

특히, 중요한 것은 B를 포장하는 비용이 A 부분을 복구했을 때 얻는 이익보다

훨씬 적게 공사비가 나와야 한다는 것입니다.

 

내땅을 찾는 것만 중요한 것이 아니라

도로 공사에 따른 주변 민원이 없어야 하며

본인이 지불한 공사비에 따른 이익이 그보다 훨씬 커야만 한다는 것이지요.

 

그래야 도로를 통행하는 분들께서 본인의 도로이설에 대하여

불편하지만 내 땅을 찾고자 하는 님의 공사비 지불과 노력을 당연한 결과라고 이해하실 것이니까요.

(속으로는 돈이 썩어남아도나? 라고 혀를 끌끌~ 차실 분도 있습니다.

등기상 땅면적은 변함이 없는데, 살다보면 땅평수에 대해 무관심해질텐데~ 하면서요.)

 

그리고, 공사하실 때 특히 주의하실 것은

도로이설에 따른 차량 회전각이 너무 크면 도로사용자의 불편함이 발생할 수 있기에

이 문제가 발생하지않도록 도로공사할 때 충분히 반영하셔야 한다는 것 잊지마셨으면 합니다.

[출처] 서울 촌놈 이야기 173 - 현황도로에 포함된 내땅을 어떻게 해야하나?(2) (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠