경매 함정 피하는 상식(현장답사)

 

 대부분의 초보자들이 경매를 참여하면서 범하는 실수는 기본을 망각한다는 것이다.

 

먼저 감정가의 40% ~ 80%에 이르는 낮은 입찰가에 혹한 나머지 쉽게 경매에 참여하거나,

 

어렵다고 생각하는 권리분석에만 집중한 나머지 너무 서류만을 고집한다는 것이다.

 

물론, 낮은 가격의 물건이면 더 많은 수익을 얻을 수 있을 것이고, 확실한 권리분석도 필요한게 사실이다.

 

그러나, 꼭 체크하지 않으면 안되는 사항이 현장답사이다.

 

재건축으로 많은 투자수익이 기대되는 부동산이라도 조합원의 자격에 문제가 있다거나,

 

경매 공고나 기록 혹은 경매정보지에는 충분히 표시되지 않은 건물의 권리관계,

 

오랫동안 방치되어 관리 상태가 엉망인 부동산인 경우,

 

법정지상권(분묘기지권) 이나 유치권의 유무,

 

등... 권리 분석으론 알 수 없는 내용이 너무 많다.

 

그러므로 해당 부동산을 직접 현장답사하여 그 상태와 주변환경을 관찰하여 하는 것이 필수 사항이다.

 

많은 경매 관련 책자나 경매 고수들은 현장답사를 권리분석 보다도 더 강조하고 있다.

 

그러면 현장 답사에서는 무엇을 확인하여야 하는가?

 

  ⑴ 관련 부동산 주변의 환경과 가치, 전망 등을 검토하여 발전가능성이 있는지, 상권이

      하락하고 있는지를 확인해야 한다.

 

  ⑵ 경매는 오랜 기간에 걸쳐 진행되기에 관련 부동산 주변의 중개업소을 방문하여 초기의

      감정가와 현제의 시세가 같은지를 확인하여야 한다.

 

   ⑶ 관련 부동산의 동사무소를 방문하여 전입세대와 전입일자를 확인해야 한다. 경매정보지

       에 표시된 세입자의 기록이 의외로 부실한 경우가  많다.

 

   ⑷ 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 열람하여 위법건축물의 여부와

       감정평가된 면적과 실제 면적과 일치 여부, 해당지역의 토지이용 및 규제사항 등을 확인

       해야 한다.

 

   ⑸ 그리고 앞에서 이야기 한 내용과 같이 투자 목적에 맞는지(조합원의 자격 등...), 가능

       하다면 현장의 관리상태 등을 확인하여야 한다.

 

 

** 출처 : http://cafe.daum.net/PELA08  도봉 박홍기님의 글에서..

             보기 좋게 약간 편집하였음