좋은땅 고르는 또 다른 안목

우리가 언제부터인가 재테크의 주인공으로 떠 올리는 땅, 건물, 부동산!

수 많은 부동산 관련 도서들로 봇물이 터지고, 누구나가 다 성공할 수 있을 것 같은 막연한 기대감이 우리의 꿈을 한없이 배가시켜주고 그것마저 제대로 알지 못하는 사람들에겐 결과와 무관하게 상대적 빈곤 심리를 자극하고 있는 그런 현재 속에 우리는 살고 있다.

그러나 그것은 유행성 단순 재테크라는 범주 속에서 그다지 전문화되지 않는 근시안적이고 표면적인 시각으로만 바라보는 경향이 강했다. 지금까지는 그러한 시각만을 가지고도 발 빠르게 움직이면 때론 몇 배에서 수십 배의 이익 실현이 가능했기 때문에 그 이상의 전문가적 시각이 필요 없었을 것이다. 그러나 비전문가적 시각으로는 승부수를 던질 수 있는 시기는 이제 지나가고 있다.

우리나라의 전근대적인 부동산 시장의 이러한 단편적 현상은 서서히 가라 앉아 결국엔 선진화된 부동산시장에서 좀 더 전문가적 안목을 갖고 체계적인 분석이 뒤따르지 않는다면 그나마 부동산으로 성공하기는 쉽지 않을 것이다.

부동산 과열의 끝은 분명히 있고 그 과정을 통하여 아픔을 딛고 일어나 더욱 성숙해 나갈 것이라는 보편적 예측은 부동산시장에서도 예외는 아닐 것이라 보기 때문이다.

전문가적 시각으로의 전환

전문가적 안목과 체계적인 연구분석에 의한 투자를 하기 위해서는 땅에 대한 분명한 목적의식이 있어야 한다. 땅을 사면 오르겠지 라고 하는 식의 단순 투자패턴은 이제 기대하기 어렵게 되어가고 있다고 본다. 보다 더 전문화된 지식과 경험으로 학습하고 무장해야만 투자자로서 살아남을 수 있다는 얘기다.

여기에 땅을 보기 위한 또 다른 전문가적 관점에 대해서 살펴보자.

만일 누군가가 땅을 사려는 의도가 있다면 두 가지의 접근법을 생각해 볼 수 있다.

그 중 하나는 테마를 먼저 생각하고 그 주제에 맞는 땅을 물색하는 방법, 다른 하나는 좋은 땅을 먼저 물색하고 거기에 맞는 테마를 결정하는 접근법이다.

그러나 적정 테마라고 하는 것도 땅의 위치와 성격에 따라 달라질 수 밖에 없으므로 앞서 언급한 두 가지 접근법은 상호 피드백 관계에 있게 된다. 따라서 우리가 사전에 수많은 땅을 모두 파악할 수 없는 현실적 어려움을 고려한다면 가장 합리적인 방법은 땅과 테마에 대한 고려를 상호 입체적으로 바라보는 눈을 가지는 것이다.

만일 내가 땅을 가지고 있는 입장이라면 전문가에게 기획설계를 의뢰하여 건물의 용도와 규모를 가늠해볼 수 있지만 만일 누군가가 매입할 땅을 여기저기서 물색한다고 가정해보자.

입지와 중개업자의 말만 믿고 매입할 것인가?

매 토지마다 전문가에게 의뢰해서 땅을 매입하는 것은 현실적으로 불가능하다. 땅을 볼 수 있는 개략적인 안목을 기른다면 여기저기 다니면서 관심 있는 땅의 성격과 건축할 건물의 개략적인 규모와 형상을 예측하는 것이 어느 정도까지는 가능하게 된다. 그러한 입체적 안목을 가지고 지속적인 관심을 갖게 된다면 땅이 일차적으로 선정된 시점에 전문가에게 구체적인 기획 설계안을 맡겨보는 것이 훨씬 효율적이다.

필자의 고객 중 한 분은 경기도의 어느 땅엔가 카메라 박물관을 건립하고자 부지를 물색하든 중 마땅하다고 생각되는 땅을 발견하고 그 땅을 곧바로 매입해버렸다. 매입 후 얼마 있다가 내게 건축설계 의뢰가 온 것이다.

그러나 그 땅은 건축주가 원하는 바닥면적을 확보하지 못하였다. 최소한의 전시실의 크기가 필요한데 법적인 검토를 해보니 1개 층 바닥 면적이 턱없이 부족한 상황이었다. 게다가 박물관 신축이 용이하지 않은 부지였기 때문에 결국에는 그 프로젝트가 무산될 수 밖에 없었다. 그 건축주는 큰 손실을 입게 된 것이다. 만일 사전에 몇 가지 만이라도 체크를 하였더라면 훨씬 더 좋은 결과가 있었을 것이다.

모든 분들이 아시는 바와 같이 땅은 그 자체로서는 별다른 효용성과 부가가치를 얻기 힘들다. 그것이 어떤 식으로든 가공(개발)되었을 때, 땅 위에 건물이 세워졌을 때 비로서 그 가치를 발하는 것이다. 물론 그 땅 위에 작물을 키워 일차적인 재산 증식을 할 수도 있겠지만 대부분의 사람들은 여기에 큰 관심이 없을 것이다. 그렇다면 부동산에 관심 있는 분들이라면 적어도 땅 위에 건물이 세워지게 되는 기본적인 내용뿐 아니라 땅과 건물의 법률적 함수관계도 이해할 필요성이 있다.

땅을 보는 두 가지 관점

어떤 땅을 대상으로 개발을 하고자 할 때 적어도 두 가지를 먼저 고려하여야 한다.

첫 번째 고려 사항은 먼저 개발 테마를 정하는 것이다. 이 땅 위에 어떤 용도의 건물이 건축 가능한가? 내 땅이라고 해서 내가 원하는 용도의 건물을 다 지을 수 있는 것은 결코 아니다.

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따르면 각각의 용도지역, 용도지구, 용도구역마다 허용가능용도, 불가능용도, 도시계획조례에 따라 건축 가능한 용도 세 가지로 나누어 건축물의 건축제한을 받게 된다.

예를 들어, 관리 지역 중 계획 관리지역에서 건축할 수 있는 건축물로는 단독주택, 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외), 제2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점 등 제외) 등이 있으며, 도시계획 조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물로는 제1종 근린생활시설 중 휴게음식점 등이 있다.

따라서 지역별 조례가 서로 상이하므로 지역에 따라 휴게음식점이 가능한 곳이 있는가 하면 그렇지 못한 곳이 있다는 얘기다. 같은 성질의 계획관리지역이라 하더라도 지자체에 따라 방침을 달리하고 있기 때문에 주변지역에서 가능하다는 얘기를 들었다고 해서 내 땅도 똑같이 허용되는 것이 아님을 유념하여야 한다.

그러므로 건축 가능한 용도를 정확하게 Screening하기 위해서는 법률에서 정한 원칙과 함께 해당지역의 조례를 제대로 파악하는 것이 무엇보다 중요하겠다. 과거에는 조례 입수를 위하여 해당관청을 쫓아다녔지만 요즘에는 대부분 지자체 별로 홈페이지 자료실 등에 조례사항을 공개하고 있으므로 이를 잘만 활용하면 최신개정조례정보를 입수하기에 편리하다.

두 번째 고려해야 할 대상은 개발규모를 정하는 것이다.

이 땅에 어느 정도의 규모가 가능한지를 개략적으로라도 알아야만 투자판단을 정확히 할 수 있다. 이를 위하여 최대한의 개발가능규모를 우선적으로 검토하게 된다.

일반적인 건축주는 전문가가 하는 일이거니 하고 대부분 믿고 따르지만 건축관계법령이라는 것이 워낙 입체적이고 복잡하며, 자주 개정되기 때문에 전문가라도 실수를 범하기 쉬울 뿐더러 실수를 했다 하더라도 그것을 알아채기가 용이하지 않다. 만일 규모를 제대로 도출해내지 못했다면 건축주는 그릇된 판단을 하게 되거나 막대한 재산상의 피해를 입을 수 있다. 따라서 믿을 수 있는 건축설계사무실에 의뢰하는 것도 대단히 중요한 일이겠다.

최대의 용적이 확정되면 여러 대안을 비교 분석해 가면서 종합적으로 그 규모를 조정해 나가게 된다. 무조건 최대용적만을 찾는 것은 결코 좋지 않다. 최대효과가 있는 선을 찾는 것이 중요하다. 공사비, 건물의 외관, 건물의 시스템, 유지관리 등의 조건을 함께 견주어 보아야 한다.

규모에 영향을 주는 법적 요소

자 그렇다면 규모에 영향을 주는 요소는 어떤 것들이 있을까?

가장 대표적인 요소로서

첫째, 도시계획법에서 각 용도지역별로 정하고 있는 용적률과 건폐율이다. 용적률은 [연면적(지하층 제외면적)]/[대지면적]의 개념이며, 건폐율은 [건물이 차지하는 건축면적]/ [대지면적]이다. 당연히 건폐율과 용적률은 클수록 좋겠지만 궁극적으로는 이용 가능한 바닥면적 개념으로 보면 건폐율보다는 용적률이 훨씬 더 중요한 요소가 된다. 이것도 역시 구체적인 수치는 도시계획 조례에서 정해지는 것이므로 해당지역 조례를 제대로 검토하는 것을 잊지 말아야 한다. 무턱대고 건축법에 명시되어 있는 사항만을 그대로 적용하다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

둘째, 건축법에 의한 높이제한을 고려해야 한다.

대표적인 높이제한으로는 도로사선제한과 가로구역 최고높이 제한, 지구단위계획에 의한 높이제한 등이 있을 수 있다. 가로구역 최고높이와 지구단위계획에 의한 높이제한은 해당지역 도시계획지침(지구단위계획 설계지침 등)을 통해서 알 수 있으며 단순높이 또는 층수로 제한되는 것이 일반적이다. 도로사선제한은 도로에서의 개방감을 위하여 전면도로의 폭에 따라 건물높이를 사선으로 규정받게 된다. 따라서 전면도로의 폭이 넓을수록 건물은 훨씬 더 높이 올라갈 수 있는 것이므로 넓은 도로변의 대지가 훨씬 더 규모 면에서 유리하다.

참고로 건물높이는 [건물외벽에서 도로건너편까지의 거리] x 1.5배까지 올라갈 수 있다. 따라서 건물전체를 높게 하려면 도로경계선에서 건물을 많이 이격시켜야 하는 것이다.

셋째, 전용주거지역과 일반주거지역에서 적용되는 정북방향으로의 일조권이다.

일반건물인 경우 인접대지의 일조권을 위하여 인접대지경계선까지의 이격거리에 비례하여 건물이 올라갈 수 있다. 따라서 건물을 높이 올리기 위해서는 그만큼 경계선에서 많이 이격시켜야 한다. 참고로 건물높이는 [건물외벽에서 인접대지경계선까지의 거리]x 2배까지 가능하다. (단, 4m이하는 1m이격, 8m이하는 2m 이격)

넷째, 대지에 접한 도로조건 즉 접도조건이다.

모든 건축물은 기본적으로 4m이상의 도로에 2m이상 접하여야 한다. 만일 4m미만의 도로에 접한 대지라면 도로의 최소폭 확보를 위하여 확폭을 하여야 한다. 따라서 내 땅의 일부가 도로로 할애되기 때문에 그 만큼의 대지면적 감소와 함께 건폐율, 용적률 등 모든 기준은 변경된 대지경계선에 맞게 재조정되게 되는 것이다. 그만큼 개발규모가 축소된다고 보면된다. 또한 연면적 2,000m2이상의 건축물을 신축하고자 할 때는 4m도로가 아닌 6m이상의 도로에 4m이상 접하여야 한다. 건물의 체급에 맞는 도로에 면해야 된다는 논리이다. 이와 같이 접도조건에 따라 건물의 규모가 달라지므로 땅을 선택할 때는 필히 염두에 두어야 하는 기본사항이다.

그 밖에 직간접적으로 규모에 영향을 줄 수 있는 요소에는 조경면적, 접도기준, 지하층의 산정기준, 완화조건, 공개공지, 부설주차장 설치, 문화재 보호구역에 의한 제한 등 수없이 많이 있는데 다음기회에 자세히 설명을 드렸으면 한다.

종합적으로 보면 규모에 영향을 주는 여러 가지의 요소가 있지만 상황에 따라 각 요소들이 갖는 영향의 강도는 달라진다. 전체 용적을 결정하는 결정적 요소를 발견하고 컨트롤하는 것이 중요한 과제이다.

용적률이 600%라고 하더라도 도로사선제한에 의해 건물이 더 이상 올라갈 수 없다면 600%라는 것이 그림의 떡이 될 수도 있다. 반대로 도로사선제한은 전혀 문제가 없지만 용적률이 적다면 넓은 도로에 면한 것이 아무 소용이 없을 때도 있다. 어떤 경우에는 주차대수 확보가 어려워 용적률을 낮추기도 하고 조경면적이나 공개공지면적 확보를 위하여 건폐율을 최대한 확보하지 못하는 경우도 많이 있다.

따라서 여러 가지 요소들간의 상관관계를 입체적으로 잘 파악하여 가장 유리한 몇 가지 대안을 도출한 후 대안간의 비교검토를 통하여 최적의 안을 결정하게 되는 것이다. 이 때 각 요소들간의 함수관계를 빈틈없이 체크하는 일이 무엇보다 중요한 일이라 할 수 있겠다.

앞서 기술한 내용들은 전문가가 아닌 일반인의 입장에서는 다소 난해하고 기술적인 내용일 수 있다. 그렇다면 비전문가가 이런 일들을 모두 할 수 있을까? 그렇지는 않다. 분명 전문가가 해야 할 일은 별도로 있는 것이다. 다만 중요한 것은 땅과 건물의 일반적 함수관계와 개념을 잘 이해하여 그것을 통하여 좀 더 많은 정보를 빠른 시간 내에 읽어낼 수 있는 안목을 기르는 일이라 하겠다.

경매라는 것도 알고 보면 전문가의 영역이었지만 지금에서는 재태크를 하려는 이들의 가장 관심 있는 분야가 되었고 많은 분들이 전문가 수준에 있지 않은가.

투자환경이 우리를 점점 전문가로 만들어 가는 것이다.

앞서 언급한 내용을 전제로 한가지 예를 들어보자.

일반주거지역에 10m도로를 끼고 있는 A라는 땅을 보고 있다고 치자. 먼저 이 땅에 가능한 용도를 쉽게 확인할 수 있다. 근린생활시설, 단독주택… 등등.

도로사선제한을 받는다면 건물은 적어도 15m이상 올라갈 수 있을 테니까 경계선에서의 이격 정도에 따라 5~6층(1개층 층고는 3~4m) 정도는 가능하다. 다음으로 정북방향에 대한 일조권을 고려한다면 15m이상 올리기 위해서는 7.5m이상을 이격해야 한다. 그 이격된 부분에 조경면적을 확보할 수도 있고 주차장으로 활용할 수도 있다… 건폐율50%에 용적률300%로 지정된 지역이라면 6개층이 가능하지만 높이 때문에 법정 용적률을 모두 확보할 수 없을 확률이 많다….

이런 생각을 하면서 향후 땅 위에 들어서게 될 건물의 윤곽을 어느 정도 상상해볼 수 있지 않을까?

이와 같이 앞으로 건축적 지식이 부동산 재테크와 무관하지 않을 뿐 아니라 부동산 투자를 위한 또 하나의 기반이 될 것이라 믿는다. 기회가 된다면 건축기획설계, 건축법 해석과 관련된 여러 사례를 살펴보면서 좀 더 심도 있는 얘기를 드리고자 한다. 아마도 많은 분들이 건축과 관련된 전문적 지식을 재테크의 상식적 수준으로 끌어 올릴 날도 머지 않으리라 본다

 

 

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