아파트살때 알아두어야 할일 (펌 자료)

소비자 행동지침 Ⅱ

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  필자가 등재한 2008. 11. 13. “소비자 행동지침”에 대하여 많은 관심과 압도적인 찬성(접속자: 56,319명, 추천: 567명, 반대: 52명, 댓글: 75명)에 정말 깜짝 놀랐습니다. 대수롭지 않게 올린 글이라 더욱 그런 것 같습니다. 부동산에 지대한 관심을 갖고 있는 필자로서는 네티즌들의 부동산에 대한 열기를 세삼 확인할 수 있었습니다. 따라서 향후 유익하고 도움이 될 수 있는 객관적인 정보와 지식을 가끔 제공키로 마음 먹었습니다.

  주지하다시피 현재 부동산 경기곡선은 분명한 궤도를 잡았습니다. 그동안 정부정책 등 다양한 변수로 혼란스러움이 있었지만 미국발 서브프라임 모기지사태를 기점으로 분명한 실체가 드러난 것입니다. 그리고 여진이 계속되는 점에서 지금보다 더 심각한 상황도 배제할 수 없게 되었습니다. 그 여파로 실물경기가 급속히 위축되고 공장가동률도 현저히 하락하는 등 상황은 점점 악화일로를 걷고 있습니다.

  부동산시장도 일정기간 침체국면에서 헤어나기는 어려울 것입니다. 아파트 미분양으로 자금압박을 받고 있는 건설사들이 대주단(貸主團)과 채권유예 등 비상한 문제를 협의 중이지만, 향후 수년간 지속될 것으로 전망되는 전세계 경기침체 등에 비추어 볼 때 정부와 건설사의 몸부림도 별 소용이 없을 것으로 판단됩니다.

  이러한 제반 경기상황을 감안할 때 향후 지속될 침체국면에서 취할 합리적인 부동산거래는 어떠해야함을 제시하고 부동산시장을 주도할 수 있는 현명한 소비자관을 정립하는데 미력을 보태고자 합니다. 다만 아래 내용은 아파트에 한정된 견해임을 주지하시고 나름의 지표로 삼으시기 바랍니다. 

  첫째, 솔직하고 정직한 기업에 대해서는 우호적인 태도를 보입시다.

  그간 건설회사의 무례한 행태를 보면 더욱 냉정할 필요가 있지만 주택이 필요하다면 애써 외면할 필요는 없을 것입니다. 다행히 최근 대폭 할인된 가격으로 분양하는 회사가 더러 있으므로 어느 정도 조건에 부합된다면 건설회사의 손을 잡아도 될 것입니다. 소비자에게 솔직히 고백하고 반성하는 기업의 구호요청이라면 어느 정도 마음을 열 필요가 있을 것 같습니다. 다만 무리한 차입은 금물이며, 굳이 구입할 필요가 없는 분들은 좀더 시간적 여유를 갖는 것이 현명할 것입니다.

  둘째, 현재가치를 분석해야 합니다.

  부동산 가격은 경기상황, 사회환경, 심리상태, 정책변화 등에 따라 요동치는 것이지만 가치는 일정한 수준을 벗어날 수 없습니다. 가격의 변화에 따라 가치도 등락을 반복하기도 하지만 그 수준은 그리 크지 않습니다. 따라서 대폭 할인된 가격이라며 제시하는 건설회사의 분양금액도 그 지역의 경제수준, 발전성, 인구구조, 주거여건 등에 비추어 그만한 가치가 실제 있는 것인지 검토해 보는 신중함이 필요할 것입니다.

  셋째, 잠재가치도 함께 살펴야 합니다.

  잠재가치가 어느 정도인지는 전문가가 아니면 판단하기 어렵습니다. 그러나 이는 부동산투자에서 가장 중요한 지표가 되므로 결코 간과할 사안이 아닙니다. 현재 주거지로써 양호하더라도 잠재가치가 부족하면 가격이 하락할 수 있고, 비록 낙후되었거나 생활여건이 부족하고 불편하여도 잠재성이 충분하다면 향후 가격은 상승할 것이기 때문입니다. 이러한 문제는 도시계획과 밀접한 관련이 있으므로 식견 있는 분들의 조언을 참고하여 신중히 판단하시기 바랍니다.

  넷째, 구입가격에 대한 확실한 행동철학을 견지해야 합니다.

  구입의 적시성에 대하여 현재 의견이 분분합니다. 그러나 더 떨어질 것이라는 점에서 구입을 보류하는 쪽이 중론입니다. 옳은 견해로 보입니다. 다만 기존 아파트 중 상당수는 가치에 상응하는 금액으로 조정된 경우가 많고, 신규아파트도 일정 수준으로 하락한 경우가 많습니다. 따라서 지역별 차이는 있겠습니다만 필자의 견해로는 가치에 부합되는 금액이라면 구입하는 것도 무방하다고 봅니다. 즉 신축되었거나 신축중인 아파트라면 기존 분양가에서 20%~ 30% 수준으로 하향 조정된 경우로써 기존 아파트가격보다 130%를 초과하지 않는 경우, 그렇지 않은 아파트라면 전세 또는 임대차보증금(월세가 있으면 월세×100을 더한 금액)이 60% 수준으로 조정된 금액(보증금이 6,000만원이라면 매매금액은 1억원)이 가치에 부합되는 적정 매수금액으로 보고 있습니다.