(시골살이 기초)불법건축물 단속을 받았을 때 합리적인 대처방법

아래 글은 지성아빠의 나눔세상 카페의 글을 가져온 것임(http://cafe.naver.com/kimyoooo#)

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2005년도 이전

시골에서 30평이하 소규모 주택 건축의 경우

건축을 완료한 후 준공시점에 건축신고와 준공을 일괄적으로 연결해서 진행하던 시절이 있었습니다.

그리고, 농지전용비를 감면받거나 저리융자 대출을 받는 농업인주택은 30평이하여야 한다는 시절이 있었기에

이 때 30평이하 건축면적을 억지로 맞추기 위해 보일러실 등을 준공 후에 불법 증축하곤 했지요.

 

이런 잘못된 관행이 지금까지도 남아 있습니다.

건축신고(허가)를 도맡아 처리하는 건축설계사무소에서

의뢰인에게 제공하는 건축설계도면에 보일러실이 제외된 경우가

아직도 이 카페 [설계도면모음방] 게시글로 "이 도면 괜찮아요?" 라고 질문글로 올라오고 있으니까요. -.-;;

 

아무튼 본의아니게 잘몰라서 준공 후에 보일러실 등을

남들 하는대로~

본채 준공 후 불법증축했는데~

주차장이 좁아서 대지로 전용하고 남은 잔여밭 일부면적을 파쇄석을 깔고 주차장으로 사용했는데~

주변에서 자신의 집에 대한 불법행위(불법증축건축물, 농지무단전용사용 등)를 고발한 경우

어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

 

고발민원을 접수한 해당 지자체 공무원이 열성적(?)으로 일하는 분이 아니라면

전화 구두민원인 경우엔 한두번 정도는 "좋은게 좋은거라고~ 이웃간에 잘 얘기해서 처리하세요." 라고

마을 일은 마을에서 해결하시라고 권합니다. (지역사회의 인맥관계가 이런 업무처리를 유도하지요.)

이웃간에 고발민원을 넣는다면 이웃간에 서로 얼굴붉히는 상황이 연출될 것이 뻔하니까요.

 

그러나, 전화상 민원이 반복되거나, 서류상으로 지자체 민원실에 고발민원이 접수되면

해당 담당공무원은 귀찮아도 그냥 지나칠 수가 없습니다.

억지민원이 아니라면 접수된 민원서류를 처리해야할 공무원의 의무가 발생했기 때문입니다.

 

그래서, 고발민원이 접수된 현장에 나와서 고발대상 불법건축물 사진을 찍고

해당 고발당한 민원인에게 원상복구 시정명령을 구두로 통보함과 동시에

해당 불법건축물 건축한 민원인에게 잘차에 따라 시정명령을 문서로 통보합니다.

 

이때 불법건축물로 고발당한 분은 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

특별한 경우가 아니라면 불법행위는 곧바로 인정하고

담당공무원이 요구한 시정명령내용 중 법규위반사항은 원상복구를 빠르게 조치하는 것이 좋습니다.

버틴다고 해결될 내용이 아니기 때문입니다. -.-;;

그리고, 기왕이면 원상복구한 상황을 날짜나오게 사진을 찍어서 담당공무원을 찾아가 제출합니다.

 

원래는 담당공무원이 원상복구확인하러 현장에 나와서 사진찍어가야 하는 것인데

고발당한 민원인이 빠르게 조치하고 사진까지 찍어서 제출했으니

공무원도 사람인지라 기분좋게 고발민원처리 완료문서를 작성해서 보관하고 해당 민원을 종결시킵니다.

이렇게 마무리를 해야 담당공무원은 업무처리를 잘한 것입니다.

 

해당지자체 민원실에 접수된 문서화된 고발민원은

원상복구된 현장사진까지 찍어서 문서로 첨부해야만 해당민원처리완료 도장을 찍을 수 있다는 뜻입니다.

 

고발당한 불법건축물 민원인이

왜 주변 집들은 그냥 놔두고 나만 가지고 그래~~~ 라고 항의하셔도

공무원의 입장에선 이렇게 대답할 수 밖에 없습니다.

"안타깝지만 주변 집들의 불법건축물에 대해 불만이시라면 선생님도 고발하시면 조치하겠습니다. " 라고요.

 

이유는 간단합니다.

공무원입장에선 시골에서 불법건축물 증축이 비일비재한 것은 알고 있지만

일부러 단속하기엔 난감하다는 것을요.

 

대신 불법건축물에 대한 고발민원에 대해선 어찌됐던

현장확인 후 문서로 시정명령내리고 원상복구하였다는 문서로 고발민원을 종결하여야만

상급기관의 업무감사에서 본인이 자유로울 수 있다는 알고 있기 때문입니다.

불법건축물 대상 민원인이 원상복구하지 않는다면

원상복구될 때까지~

법에 따라 고발할 것은 고발하고, 이행강제금을 부과하면 담당공무원으로서의 역할에 충실한 것이지요.

 

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여기서 잠깐 법규상의 [원상복구]란 단어에 대한 오해는 풀고 넘어갑니다.

 

불법 건축물의 경우 원상복구라 함은 불법건축물을 철거하거나

합법적인 절차에 따라 증축신고를 하고 건축물대장에 등재해야 함을 말합니다.

그렇지만, 행정상 [원상복구]란 단어를 잘못 해석하지 마셨으면 합니다.

불법건축물은 보통 철거한 후 사진을 찍어 제출하고

다시 정상적인 증축허가를 받아 새로 건축해야 하는 것을 의미합니다.

지자체 공무원마다 약간의 융통성을 발휘하여

철거과정을 생략하고 불법건축물을 증축허가를 받아서 서류로 보완하게 하는 경우는 간혹 있지만 말입니다.

민원인의 불필요하고 과다한 금전손실을 최소화하기 위한 융통성 발휘입니다.

불법행위를 단속받았기에 기분나쁘지만

일머리를 합리적으로 풀기 위해선 인정할 것은 빠르게 인정하고

어떻게 보완처리하는 것이 좋은지 담당공무원에게 상의하는 자세를 유지하신다면

빠르게 증축관련 보완절차를 건축법에 맞춰 처리하시길 권장받으실 겁니다.

아니면 스스로 철거보다는 건축설계사무소를 통해 증축신고하겠다라고

담당공무원의 양해를 구하시는 것이 현명하신 겁니다.

공무원이 그래도 보일러실 지붕은 들어내서 사진찍어 제출하신 후

건축설계사무소의 증축관련 절차를 밟기를 요구한다면

그렇게 한다고 하시고

잽싸게 지붕만 들어내고 (벽체는 보일러 보호를 위한 바람막이용이고 지붕이 없으면 구조물이 아니므로)

사진을 찍어 제출하고 건축설계사무소에 찾아가 사정이야기를 한 후 증축허가절차를 밟습니다.

불법건축물이 고발되어 단속되면 원칙은 철거 후 증축허가 득해서 법대로 증축해야 하는 맞습니다.

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불법건축물이 아닌 토지에 대한 불법행위는 어떻게 될까요?

농지나 임야를 불법 절성토하거나 개간한 경우

[원상복구]란 절토해서 흙이 반출되었는데 다시 흙을 채워넣거나

성토한 흙을 모두 퍼내서 원래대로 해야 한다는 뜻이 아닙니다.

간혹 답을 우량농지개량사업의 성토높이를 지키지 않아 주변 토지소유자 분들에게 고발당한 경우

담당공무원이 현장나와서 원상복구하라고 해서 성토한 흙을 다 퍼내는 분들이 계신데

잘못 대처한 방법입니다. -.-;;

 

행정상 [원상복구]를 한다는 것은

주변 인접토지에 피해가 안되게 조치하는 것은 물론이고 토지의 용도에 맞게 조치한다는 것입니다.

 

농지의 경우 성토행위에 따른 인접 토지에 토사유출이 되지 않도록 피해방지시설을 하고

다시 농사를 지을 수 있는 토지로 환원한다는 뜻입니다.

논을 성토해서 밭으로 만들었다가 고발되었다고 다시 논으로 만든다는 것이 아닙니다. ^^;;

논이나 밭 모두 같은 농지이기에 밭으로 바뀐 논을 다시 논으로 만들지않습니다.

대신 밭으로 만든 후 바로 농사를 짓고 사진을 찍어 제출하시면 됩니다.

그리고, 임야의 경우 복구용 나무를 심어 조치함을 의미합니다.

물론, 과도한 임야의 개간행위를 산림법 위반으로 상당히 위험한 행위를 한 것입니다.

형사고발대상이고 사안에 따라선 구속될 수도 있습니다. -.-;;

(지목은 임야이지만 현황 밭이였던 경우엔 현황을 기준으로 농지에 준해서 법적용합니다. )

 

 

궁금해하시는 절차상 불법행위를 한 토지소유자가 공무원이 원하는대로 원상복구 하는 방법은

일단 토지관련 불법행위에 따른 고발민원이 접수되었으며

담당공무원이 현장확인 후 시정명령을 내렸다면 되도록이면 다음과 같이 하는 것이 좋습니다.

남들도 다 하는데 왜 나만 가지고 그래~ 라고 하시며 '재수없다' 생각하실 수 있지만

불법행위를 한 것은 한 것이니

두말하지마시고 공무원이 원하는대로 자술서 쓰라면 씁니다.

그리고, 해당 지자체 앞 토목측량회사 찾아가서

원상복구 명령받았으니 현상태에서 인접 토지에 피해가 되지 않도록 하는

피해방지계획도 토목설계도면 작성해달라고 하세요.

 

토목측량회사의 토목설계도면이 완료되면 토목측량회사에서 담당공무원을 찾아가

이렇게 원상복구도면 (피해방지계획도 토목설계도면)을 작성하였는데

이대로 공사하면 되겠습니까? 확인을 받습니다.

담당공무원의 OK~ 사인을 받으면 피해방지계획도 토목설계도면에 맞춰 토목공사완료하고

날짜나오게 사진을 찍어서 담당공무원에게 제출하면 고발민원건은 서류상으로 종료됩니다.

 

정리하면

토지관련 불법행위에 따른 [원상복구] 시정명령의 해결 포인트는

본인의 불법토목공사에 따른 인접토지 소유자들의 입장이 어느정도 반영(?)된

[피해방지계획도 토목설계도면] 작성입니다.

담당공무원이 고발민원인에게 원래대로 공사안했다고 항의를 받으면

[피해방지계획도 토목설계도면]을 보여주면서 이렇게 공사했으니 당신 땅에 피해가 안갑니다. 라고

대답할 수 있게 해야 한다는 뜻입니다.

 

행정상 [원상복구]라는 단어의 뜻을 모르고 일머리를 몰라서

성토한 흙 다 퍼내시거나 절토해서 반출한 흙을 다시 가져와 채워넣어야

공무원이 말하는 [원상복구]가 아니라는 것

지자체 공무원의 행정업무처리에서 나오는 [원상복구]란 단어를 오해하지 않으셨으면 합니다.

가끔 카페에 질문으로 올라오는 내용인지라

이 글에 포함해서 [원상복구]란 단어에 대한 행정상 의미를 설명했습니다.

물론, 퍼낸 흙 다시 채우고, 채운 흙 다 실어내서 원래대로 해놓는 것을

원상복구라 한다는 말은 틀린 것은 아닙니다만

과다한 추가공사비가 발생하는 일이기에

공무원의 업무처리에 필요한 [원상복구]란 단어의 해석은 이렇다~ 라고 알려드리는 것입니다.

저도 이 내용은 모 지자체 담당공무원에게서 들은 내용입니다. ^^;;

담당공무원이 성토한 흙 다 퍼내셔야 한다고 한다면

고발당한 민원인이 자신의 잘못은 인정하지 않고 밉상짓을 한 결과로 보셔도 됩니다.

다 퍼내고 원래대로 원상복구하라는 말도 틀린 말은 아니니까요. -.-;;

이행강제금 관련 법규조항 건축법 제79조1항 허가권자는 건축물이 이 법 또는 이법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 그 건축물의 건축주에게 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있다. 건축법 80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011.5.30> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하 * 이행강제금은 무제한으로 원상복구때까지 부과되나? 건축법 69조 이행강제금은 1년에 2회 이내의 범위 안에서 시정명령이 이행될때까지 반복하여 부과, 징수 할 수 있다. 다만 주거용 건물인 경우에는 총 부과 횟수가 5회를 넘지 않는다.

 

불법건축물에 대한 조치 1차 시정명령 -> 2차 시정명령 -> 형사고발(형사소송법에 의한 공소시효 만료 이전 행위에 대하여) -> 이행강제금 부과 예고 -> 이행강제금 부과 * 이행강제금은 1년에 2회의 범위에서 원상복구(철거 등)가 이루어 질때 까지 반복 부과 (미납부시 재산압류 조치 등으로 진행) * 강제철거는 행정대집행법에 따라 공익에 해가 되는 등의 특별한 경우

 

위반건축물 벌칙 운용지침 □ 지침 방향 위반건축물에 부과하는 이행강제금 및 고발등 행정조치와 관련하여 부과횟수 등이 명확하지 않아 일선에서 규정운용 중 발생하는 혼선을 최소화하고 부과의 형평성을 확보코자 함 □ 운용 지침 건축법 제83조(이행강제금) ①허가권자는 제69조제1항의규정에 의하여 시정명령을 받은 후 시정 기간내에 당해 시정명령의 이행을 하지 아니한 건축주등에 대하여는 당해 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기간을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하는 경우에는 다음 각호의 이행강제금을 부과한다. (이하 생략) ① 시정명령 ㅇ 시정명령 횟수는 2회로 하되 신규 발생 위반건축물에 대하여 1차 시정명령을 한 후 시정 미이 행시 시정을 촉구하는 2차 시정명령을 부과 ㅇ 시정명령 기간은 개별 위반건축물의 규모, 위반정도, 시정에 필요한 최소기간 등을 종합적으로 고려하여 지자체가 결정하는 것이 바람직하나, 1차 시정명령 기간은 30일 이상, 2차 시정명 령 기간은 20일 이상 충분히 부여하도록 조치 건축법 제83조(이행강제금) ②허가권자는 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과하기 전에 제1항의 규정에 의한 이행강제금을 부과․징수한다는 뜻을 미리 문서로서 계고(戒告)하여야 한다. ② 이행강제금 계고 ㅇ 이행강제금 부과전 시정명령을 2차에 걸쳐 실시하는 등 시정에 필요한 충분한 기간을 건축주등 에게 부여하고 있으므로시정명령 기간이 완료된 후 시정이 되지 아니한 위반건축물에 대하여는 이행강제금 계고를 1회에 걸쳐 실시 ㅇ 신규 위반건축물에 대한 이행강제금 부과후에도 시정이 되지 않으면,30일 이상의 시정명령과 계고를 각 1회 실시한 후 이행강제금을 재부과 ㅇ 계고기간은 10일 이상 충분히 부여하도록 조치 다만 위반건축물의 사후추인 등 이행강제금부과에 대한 별도의 시정명령과 계고가 필요없는 경 우에는 생략가능 제77조(벌칙적용에 있어서의 공무원 의제) ③ 고 발 ㅇ 고발조치는 원칙적으로 건축법령에 규정된 관련 사항을 위반한 모든 건축물에 대하여 부과토 록 함 ㅇ 고발시기는 2차의 시정명령 이후에도 위반사실이 시정되지 않아 이행강제금을 부과하는 시점부터 부과 가능 * 단 지자체 조례로 시정명령 횟수와 이행강제금 등의 범위를 정한 경우 조례에 따라 처리됩니다.

 

불법 건축물에 대한 공소시효 "건축법상 공소시효" 가 있으니 일정 기간이 지나면 불법건축물도 합법화된다? 어떠한 행위가 위법성이 있는지, 정당행위가 되는지의 적법 여부는 국법질서를 벗어나서 이를 가릴 수 없기 쉽지 않습니다. 그렇지만. 정당행위로 인정되려면 첫째 행위의 동기나 목적의 정당성, 둘째 행위의 수단이나 방법의 상당성, 셋째 보호법익과 침해법익의 권형성, 넷째 긴급성, 다섯째 그 행위 이외의 다른 수단이나 방법이 없다는 보충성의 요건을 모두 갖추어야 한다. 따라서, 건축법상에는 "공소시효"는 존재하지 않습니다. 건축법에 위반되면 그 위반 사실이 언제 발생했고 이를 언제 발각했는지를 불문하고 행정청에서는 시정명령하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있다는 뜻입니다. 다만, 공작물축조신고를 하지 않은 경우 건축법 110조 3호에 의거해 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다는 법규조항에 의거 형사고발건에 대해선 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금의 경우 형사소송법 248조 1항 5호에 의거해 공소시효는 5년입니다. 따라서, 불법건축물에 대한 단속을 신속하게 대처하지 않아 형사고발까지 된 경우는 벌금이 부과되는 것이 일반적이며 형사고발에 따른 벌금은 일사부재리의 원칙에 의해 1회만 납부하고 강제 이행금은 시정될 때까지 납부해야 합니다. * 불법건축물에 대한 형사고발에 대해선 지자체마다 약간의 차이가 있는 조례가 지정된 경우가 있으며, 불법건축물에 대한 형사고발 공소시효는 개별사례마다 3년, 7년으로 변경되는 경우도 있는 줄 압니다. (불법건축물의 정도차에 따른 편차)

 

그런데, 시골에선 오래된 무허가 건축물들 단속되지 않는다고요?

다들 그렇게 쓰고 있다고요?

맞습니다.

 

항공사진이 공무원분들의 책상 컴퓨터에 보이기 시작한 년도가 채 10년이 넘지 않았습니다.

그래서, 1970년대 이전의 양성화 조치를 받지 않은 구옥들에 대한 건축물대장 등재가 완료되지 않았고

단속을 할 수 있는 법적근거가 없었습니다.

이 구옥 중엔 리모델링을 한 집도 있기에 무허가주택에 관한 부분 단속은 쉽지 않습니다.

 

* 국토해양부 2008.10.16.질의회신내용을 참조하면 1985.01.01.이전에 위반사실이 개관적으로 증명되는 것은 과태료 및 이행강제금 부과없이 추인 가능하며...'라는 내용이 있습니다. 185년이전에 건축되었음을 증명한다면 처분없이 추인이 가능하는 내용을 알고 있는 일선 공무원분들이 얼마나 될까 싶지만

아무튼 일정 기간이 경과된 무허가 건축물에 대해선 담당공무원들은 건축물대장이 없어도

1970년이후의 건축물임을 확인하는 서류를 검토할만큼의 업무시간이 확보되지 않는다는 것 또한 현실이지요.

오히려 현재 일부지자체에선 무허가건축물에 대한 현황조사를 하고

건축물대장은 없어도 재산세부과 대상건축물로 등록하고 재산세를 부과하는 것으로

불법건축물이 아닌 양성화이전 건축물로 인정하고 있는 추세입니다.

 

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불법증축한 건축물에 대해선 항공사진으로 확인할 수 있지않나?

맞습니다.

그러나, 해당 불법건축물을 등기상면적외 추가 증축한 것인지

일일이 담당공무원이 건축관련 서류와 항공사진을 대조해서 단속한다? 현실적으로 어렵겠지요?

그래서, 고발민원건에 대한 불법건축물만 단속하고 있는 것이 현실입니다.

 

* 불법건축물의 무조건 형사고발로 진행되지 않는 법적 근거

서울고등법원 69노558 판결

형사소송법 제234조제2항의 "공무원이 그 직무를 행함에 있어 범죄가 있다고 사료하는 때에는 고발하여야 한다"는 규정이 있으나 공무원이 그 직무수행중 범죄를 인지하였다고 하더라도 가벌성이 없다고 인정되거나 기타 사정으로 고발하지 아니함이 상당하다고 인정되는 경우에는 재량에 따라서 고발하지 아니할 수 있다고 할 것임.

(단, 고발인의 민원처리가 완료되지 않고 불법건축물의 소유자가 정상참작의 행위를 하지 않는 경우는 형사고발 제외대상에서 제외됩니다. )

광주시 조례 예) 불법건축물 중 형사소송법 제249조의 공소시효가 넘은 위반행위는 고발생략 * 지자체마다 조례내용은 조금씩 편차가 있을 수 있습니다.

짧은 결론 불법건축물 단속받으셨나요? 담당공무원이 현장나와서 불법사실을 확인하고 1차 구두로 현장에서 시정명령관련 얘기를 할 겁니다. 그리고, 담당공무원은 사무실로 돌아가 문서를 작성해서 관련사실을 고지하는 문서를 발송할 것입니다. 이 때 마음이 불편하셔도 본인의 정신건강을 위해 불법행위하신 것을 빨리 인정하시고 공무원 업무처리하기 편하게 조치하신 후 날짜 나오게 사진찍어서 제출하세요. 다른 사람 탓, 이웃집 불법건축물은 단속안하면서 왜 나만? 하면서 버텨봤자 본인만 손해입니다. 보일러실 지붕이라 다시 덮으셔야 한다고요? 그럼, 두가지 방법 중 하나를 택하세요. 첫째 다시 지붕을 덮고 쓴다. 다시한번 단속되면 똑같이 반복한다. 둘째 돈을 들더라도 합법적으로 증축허가 절차를 받아서 허가받고 증축한다.

 

 

 

[출처] 서울 촌놈 이야기 171 - 불법건축물 단속을 받았을 때 합리적인 대처방법 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 지성아빠