■ 토지투자에 대한 일반상식 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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투자를 위한 토지매입 전략 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
토지시장이 가파르게 움직이고있다. 땅을 보러다니는 투자자들도 부쩍 늘어났다. 급매물이 회수되면서 호가도 오르고 있다. 아직은 수도권 일부 지역에 국한된 현상이지만 그 기세가 만만치 않다. 땅투자에 매력을 느끼는 사람들은 다른 재테크는 거들 떠보지도 않는 경우가 많다. 남들보다 한발 앞서 시장변화를 읽으면 수익률 더블도 어려운 일이 아니기 때문이다. 그러나 예전처럼 사두면 이익을 얻을수 있다고 생각하다간 낭패를 보기 쉽다. IMF체제를 겪으면서 부동산시장의 패러다임이 크게 바뀐 탓이다. 반드시 투자금액대비 수익률을 따져본 뒤 행동에 나서야 한다.
▒ 어떻게 하면 땅투자로 돈을 벌수 있을까.
택지개발지구 인근토지가 유망하다.
그린벨트 해제대상지를 주목하라 지역편견을 버려라
개발전략을 짜라 지금 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 땅을 놀리지 말고 활용방안을 찾아야 한다. 골프연습장용으로 산 땅이라도 본격 투자가 힘들면 가건물을 지어 창고로 활용한다든지 과수를 심어 재배할수도 있다. 아무나 손대지 못하는 땅일수록 개발에 따른 수익률이 높다. 황무지처럼 보이는 맹지,농사를 짓지 않는 채 버려진 땅등을 개발하면 높은 투자수익률을 올릴수 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
토지매입시 주의사항 |
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토지는 주택과 달리 특수성이 강해 지역마다 성격이 제각각이다. 따라서 땅을 살 때는 다른 어떤 부동산보다 세심한 주의가 필요하다. 요즘엔 토지기획단이라 불리는 사기분양업자들도 기승을 부리고 있다. 사면 무조건 2배로 오른다는 달콤한 말에 속아 성급하게 계약해선 안된다. 현장방문해야 성공적인 투자의 필수요건이다. 지적도와 현장이 일치하나
투자목적을 분명히 해라 개발계획을 과신하지 마라
취득목적에 맞게 개발할 수 있나 토지는 개별적인 이용규제가 많다. 따라서 투자목적으로 땅을 사더라도 땅을 개발할수 있는지 여부를 확인해야 한다. 준농림지와 같은 전원형부동산은 토지이용계획확인원을 발급받아보면 된다. 건축법상 폭 4m 도로가 있어야 건축허가가 난다. 상수도가 없는 부지의 경우 직접 설치하는 번거로움을 감수해야 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
농지란? |
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농지법상 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상에 의하는 것으로 다음과 같은 것들이 있다.(법 제2조의1 영 제2조1항)
농지의 취득 첫째로는 농지취득자격증명을 발급받아 취득하는 방법이 있고 둘째로는 농지전용허가를 득하여 농지를 취득하는 방법 셋째로는 농지전용허가를 득한 농지를 구입하는방법이 있다.
이 세가지 방법중에서 농민이 아니라면 가장 손쉬운 방법이 농지전용허가를 득한 농지를 취득하는 방법이나 토지가격이 고가로 형성된다는 단점이 있고 둘째방법의 경우에는 농지전용허가를 득하지 못할 경우가 있다는 단점이 있고 가격은 비교적 저렴하다는 장점이 있고, 첫째 방법으로 농지를 취득할 경우에는 농지로 이용하여야 한다는 단점이 있는 반면 가격이 저렴하다는 장점도 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
전원주택과 농지전용 |
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*전원주택 전원주택에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 전원주택 전문중개업소를 찾는 사람들이 늘어나고 있고 거래도 활발한 편이다. 강남권을 중심으로 1시간 거리의 양평, 광주 등 일부 지역이 최고 인기를 누리고 있지만 수도권 외곽순환도로가 개통되고 수도권 광역전철망이 놓여지면 수도권 북부 지역과 충청권, 강원권까지 전원주택 붐이 조성될 것으로 전망된다.
전원주택을 장만하는 데는 두가지 방법이 있다. 하나는 전원주택을 지을 수 있는 준농림지를 구입하는 것이고 다른 하나는 개발업체가 건설하는 단지형 전원주택을 분양받는 것 이다.
참고 : 준농림지 - 농업진흥지역(농림지역) 외의 농지, 준보전임지 등으로서 농, 임업 진흥과 산림의 보전을 위하여 이용하되 개발을 목적으로 이용할 수 있는 지역을 말한다. 준 농림지를 구입해 전원주택을 지으려 할 경우에는 이주 목적인지, 노후생활 목적인지가 분명해야 한다. 이주 목적의 전원주택은 다음 사항을 고려해 준농림지를 선택해야 한다. 우선 대도시 직장으로 출퇴근이 가능해야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 따라서 서울 등 생활근거지로부터 1시간 이내 거리에 있고 읍, 면 소재지로부터 인접해 있어야 한다. 반면 노후생활 목적의 준농림지는 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없다. 주변에 골프장, 스키장, 온천 등 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다. 서울로부터 2-3시간 거리도 무방하다. 단지형 전원주택은 개발에 따른 각종 인허가 절차와 건축, 등기이전 문제를 개발회사가 책임져 준다는 점에서 수요자들에게는 편리하다. 단지형 전원주택을 선택할 때는 등기면 적과 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 하며 소유권 이전 등기 조건에 관해서는 개발회사의 말만 믿지 말고 관할 관청에 직접 확인해 볼 필요가 있다.
서울로의 통근을 고려하는 사람이라면 아무리 좋은 곳이라도 통근거리가 1시간 30분을 넘어가면 곤란하다. 또 병원이나 시장 등 생활시설이 너무 멀지 않은 곳이 무난하다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
토지 투자 전략 |
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최근 금융권의 금리안정세와 주식시장의 보합세가 이어지자 토지시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 주택시장과 달리 개별성이 강해 항상 일반인들이 매수 적기를 포착하기가 쉽지 않다. 그러나 경제회복세가 역력하고 아직은 매물이 풍부한 만큼 선택의 폭은 넓은 편. 토지 투자를 한다면 올 상반기가 적기로 전망된다.
전원주택 단지 강제처분 명령을 받은 농지 부도난 공장
가든, 호텔 부지 북한강변이나 남한강변은 빼어난 입지 여건으로 먹거리나 모텔등이 많은 편이다. 강변은 대부분 수질보호 구역으로 돼 있어 인.허가 사항이 까다로워 한때는 인.허가 커미션만 수천만원에 이를 때도 있었다. 그러나 지난해 경제한파로 인해 위치 좋은 곳에 허가를 받아놓고도 사정상 급매로 나온 매물이 있다. 또한 인.허가 당시 건축기간 (통상 허가일로 부터 1년이내) 이 지정돼 기간 만료직전에 있는 매물은 사정이 급한만큼 시세보다 값싸게 매입할 수 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
감각에 의한 투자는 더이상 통하지 않습니다. |
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대지매입 |
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대지는 전용허가와 같은 복잡한 과정을 거치지 않고도 바로 집을 지을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 그러나 토지거래 허가구역 내에서는 일정 기준 이상 (151평) 의 대지를 매매할 때에는 거래허가를 받아야 한다. 토지거래허가 구역이 속한 시, 군과 그와 인접한 시, 군에 거주하는 자가 거주용 토지를 취득하는 경우라면 허가 조건이 충족되는 것으로 본다. 즉, 외지인이라도 자신의 거주용 주택용지를 취득하는 경우라면 허가 기준에 적합한 것으로 본다. 다만 이 경우 1년 이상의 무주택자라는 사실을 증명해야 한다. 따라서 토지거래 허가구역 내의 허가대상 대지를 구입하기 위해서는 현지 거주인이거나 외지인 (허가 대상 토지가 속한 구역의 인접 시, 군) 의 경우 1년 이상의 무주택자여야 한다.
서울에 살면서 인접 김포, 고양, 남양주 등의 대지를, 분당 거주자라면 용인, 광주 등의 대지를, 무주택 1년 이상의 요건만 갖추고 있으면 무리없이 토지거래 허가를 받을 수 있다.
유의사항 (1) 공동매입의 경우, 지분별 등기 평수 (개인별 보유 평수)는 토지거래 허가기준 (151평) 에 미치지 못하더라도 공동매입 대상토지 면적이 기준을 넘을 경우 토지거래 허가를 받아야 한다. (2) 공동매입시 모든 지분별 소유자는 허가 조건 (현지인이거나 무주택 1년 이상) 을 충족해야 한다. (3) 원소유주가 필지를 나누어 (토지거래 허가기준 평수 이하로 분할) 판매하더라도 필지 분할 후 최초의 거래시에는 원 필지의 면적이 토지 거래 허가기준 면적을 상회하면, 예외없이 토지거래 허가를 받아야 한다. (4) 따라서 규정만으로 보면, 단지형 전원주택을 매입하는 경우에도 매입자는 대지로서의 토지거래 허가기준에 적합한 자격을 지녀야 한다. 가져온 곳 : http://cafe.daum.net/bwj2371 |
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