설계변경과 건축허가 변경

아래 글은 지성아빠카페의 케리쿠퍼님 글을 가져 온 것임(http://cafe.naver.com/kimyoooo)

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건축허가/신고를 득한 후 건축공사를 진행하는 중에 여러 사정으로 허가받은 도면과 달리 시공하여야 하는 경우가 있습니다.

이경우 허가사항을 변경하고 공사를 진행해야 하는지, 아니면 준공 시에 일괄해서 신고하면 되는지에대해 시공자나 건축주가 그 기준을 정확히 모르고 실수하는 경우가 많습니다.

건축법에서는 그 기준을 명확히 구분하고 있으며, 이번 기회에 알아보겠습니다. 

먼저 허가와 신고의 경계를 넘는 설계변경의 사례를 보겠습니다. 

연면적이 도시지역은 100m2(30.25평), 기타지역은 200m2(60.49평) 이상은 건축허가사항입니다.

도시지역 90m2 건축물을 신고로 공사진행 중 20m2를 늘릴경우, 110m2로 신고사항에서 허가사항으로 변경됩니다. 

신고대상의 연면적에서 허가대상의 연면적으로 공사 중 면적변동이 있을경우, 변동부분 공사 전 변경허가를 먼저 받아야합니다. 

본론으로...

공사 중 설계변경이 있을경우 변경허가(이하 "변경신고" 포함)를 득하고 변경부분의 공사를 진행해야 하나 "경미한 사항의 변경"은 준공 시 일괄 신고하여 처리할 수 있습니다.

"경미한 사항의 변경"이 무엇인지 정확히 알면 변경허가 불이행에 따를 처벌을 피할 수 있습니다

경미한 사항의 변경이란?

***신축·증축·개축·재축·이전·대수선 또는 용도변경에 해당하지 아니하는 변경이면서...

1. 층수, 동수 변경이 없으면서 변경면적의 합계가 50m2(15평)이하이고, 높이 변경 1m이내, 위치 이동 1m이내 일것. (모두 충족해야 함)

2. 동수, 층수 변경이 없으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우

3. 대수선에 해당하는 경우

4. 층수 변경 변경이 없고 변경되는 부분의 높이가 1m 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우.

5. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1m 이내에서 변경되는 경우.

소규모 건축에 해당되는 사항을 함축해서 요약했으며, 기타 마감재 변경 등 기타사항 변경에 대한 변경허가 여부가  의문으로 남을 수 있으며, 그 의문이 혼란을 가중시키는 것입니다.

그 해답은

*** 경미한 사항의 변경 5개항목 중 기준에 해당되지 않는 경우(기준을 넘는 변경) , 반드시 건축허가  사항에 대해,  해당 공사 전에 변경허가를 득해야합니다.

*** 5개항목에 해당되는 경우와 그외 기타사항 변경은 준공 시에 일괄 신고하면 됩니다.

건축허가 변경을 하지않고 변경부분 공사를 진행 가능한가?

1. 담당공무원이 확인하지 않을 수 있다? --- 소규모 건축물은 담당공무원이 확인하거나, 대리해서 제3의 건축사가 사용검사를 반드시 대행합니다, 통칭 특검이라 하는것입니다.

허가도면과 공사 건축물 일치여부는사용검사 시 확인됩니다..

2. 건축주는 변경허가 여부를 모른척해도 된다? --- 시공자가 건축주 모르게 건물 면적을 늘리는것은, 공사비 추가발생 부담 때문에 불가능합니다.  

그래서 건축주도 처벌을 받습니다(건축사에 위임을 해도 고지등 책임소재 분쟁 있음).

3. 준공검사 때 그냥 일괄처리한다? --- 가장 위험한 방법입니다.

사전 변경허가 사항이 사후 처리되었다는 근거가 허가기관에 문서로 남습니다. 그 뒷감당은 담당 공무원의 몫입니다.

4. 준공 시에 변경허가 후 사용검사를 받는다? --- 변경허가 후 변경부분의 상식적인 공사기간 확보가 있어야 하니 준공처리가 늦어지며, 선 공사 사실 확인될 경우 바로 처벌받을 수 있습니다..  

4. 간혹 변경허가에 해당되는 사항이라 하더라도, 준공시 일괄신고하라는 경우가 있습니다. 이 경우는 인허가권자가 여러 정황을 감안해서 판단하는 것이지 민원인이 판단하는 것은 아니니, 이를 일반화 하는 오류가 없어야합니다. 

변경허가를 위반하고 준공 시에 일괄처리할 경우

1. 처벌을 받습니다.

2. 건축허가 대상 건물 --- 건축주 및 시공자는  2년이하의 징역이나 1억원이하의 벌금

3. 건축신고 대상 건물 --- 신고,신청 미이행자는 5천만원 이하의 벌금

신도시, 택지개발지구 등 지구단위계획 구역, 특별계획구역등은 사전심의와 건축 허가사항에 대한 별도의 지침에 따르므로 설계변경 시에 심의나 허가 조건에 따라 진행해야합니다. 

  

공사를 하면서 설계변경이 있을경우, 사전 변경허가 사항인지, 사후 준공 시 일괄신고사항인지 정확히 인지하여, 소규모 주택공사라 하여 허가권자가 선처할 것이라거나(경미한 경우 선처 사례는 있지만), 요행을 바라지 말고, 공사관계자 및 허가권자와 긴밀히 협의하며 설계변경을 진행해야 할 것입니다.  

[출처] 설계변경과 건축허가 변경 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) |작성자 케리쿠퍼